中古住宅の”値上がり”が進行中って本当？最近の傾向や価格上昇の要因を解説
中古住宅購入は、今や新築住宅建設と並ぶくらい“夢のマイホーム”計画のスタンダードになりつつあり、その需要は年々高まっています。
そんな中古住宅ですが、最近値上がりし始めているってご存知ですか？
今回は中古住宅の価格推移や値上がり傾向の要因について詳しく解説します。
これから中古住宅を購入しようとしている方はもちろん、今お住まいの家を売りに出そうとしている方も、是非参考にしてください。
・中古住宅・中古マンションの成約件数及び成約価格は年々上昇傾向にあり、売り出し価格と成約価格の差も縮まっています。
・値上がりは社会情勢や環境問題、トレンドの変化などの要因によって引き起こされています。
・中古物件を購入する際には、購入資金とリノベーション費用を踏まえて総合的に予算組みをすることが大切です。
・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
Contents
中古住宅・中古マンションの市場推移は？“売り手市場”って本当？
昨今、中古住宅・中古マンションの購入を検討する方が増えています。
政府は、2010（平成22）年から”新成長戦略”の中の「21世紀の日本の復活に向けた21の国家戦略プロジェクト」として、中古住宅・リフォーム市場の倍増を掲げており、それに付随して国土交通省では以下のような取り組みを行いました。
- ●インスペクション（住宅診断）の推進
- ●瑕疵担保保険付きリフォーム・中古住宅購入の支援
- ●リフォーム事業者に関する情報提供
- ●リフォームの見積もりに係る相談体制の整備
- ●中小工務店のリフォーム技術力向上のための支援
これらの取り組みが功を奏して、日本国内の中古住宅・中古マンションの需要は確実に広がっており、公益財団法人東日本不動産流通機構が2021年に行った調査によると、成約件数・成約物件価格ともに上昇を続けています。
【中古マンションの成約傾向】
【中古住宅の成約傾向】
中古マンションの成約件数が6年連続で高水準になり、2021年には過去最高を記録しました。
成約物件価格の㎡単価は目に見えて上昇しています。
中古住宅も、土地面積は縮小傾向にあるにもかかわらず、価格は上昇しています。
中古住宅・中古マンション共に、新規登録件数及び成約件数は順調に上昇を続けていますが、特に着目すべき点は、新規登録時の価格と成約価格の“差”です。
中古住宅の平均価格を見てみると、2011年度には新規登録時の価格（売出価格）が3,913万円なのに対して、成約価格が2,936 万円と、その差は約25%ほどでしたが、2021年度には売出価格4,127万円・成約価格3,524万円、差は約15％と明らかに狭まっています。
中古マンションは首都圏を中心に新規登録件数が安定して増え続けているため、新規登録時と成約時で価格差は中古住宅ほどではないものの、やはり2011年の約8％から2021年の約6%へと変化していることが分かります。（公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2021年度）データより）
中古マンション市場の盛り上がりを受けて、資産価値がそれほど下がる前に売却するケースや、売れ残った物件の価格を見直し再販しているケースもあるかもしれませんが、以前よりも値引きをせずに売買が成立する傾向が強くなっていることを意味します。
新築住宅・新築マンションの状況は冷え込んでおり、成約件数は前年度を下回っているのに対して、今後も中古住宅・中古マンションの需要が近々急落することは考えにくいとされています。
ただし、一方で”新規登録件数が増える＝競合物件が増える”ということは、売れる物件・売れない物件が二極化することを意味するとも考えられるでしょう。
ですから、是非プロのアドバイスを受けながら、買い手が魅力を感じられる工夫を施すように意識してみてください。
“howzlife”は、リノベーションを熟知して、中古物件探しから資金計画、設計・施工、アフターメンテナンスをサポートするワンストップサービスです。
自社で中古物件の買取も行っており、不動産的知見と建築的知見の両方を生かして、あなたのマイホーム計画をお手伝いさせていただきます。
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中古住宅・中古マンションが値上がりした要因は？ウッドショックと関係があるって本当？
データからも分かる通り、中古住宅・中古マンション共にここ数年値上がりを続けていますが、その要因は一体何なのでしょうか？
ここでは、主な要因として考えられる５つのポイントについて見ていきます。
長引くコロナ禍
2020年に始まったコロナ禍は、未だ“終息”とは言えず、当面は常にマスクを持ち歩く生活が続いてしまうでしょう。
そのような中、不特定多数の人との接触を避け、政府も「テレワーク（リモートワーク）の導入」を推奨していることから、マイホームを充実させたいという考えを持つ方が増えました。
実際に、「賃貸マンションではどうしても手狭」「家にいる時間が増えて、不便な部分が気になる」などという理由で住宅購入を検討している方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そのような急増した需要を新築住宅・新築マンションが賄い切れるはずもなく、その受け皿となったのが中古住宅・中古マンションという訳です。
交通アクセスなどの立地条件がよく、ある程度の広さがある物件となると、費用面も踏まえて中古物件を検討する方が増えるのも必然と言えるでしょう。
今までも国は余っている“ストック住宅（既存住宅）”の活用を推し進めていましたが、コロナ禍によって急激に需要が高まり、売り出し物件が不足し始め、それが値上がりを引き起こしていると考えられます。
ウッドショック
コロナ禍に追随して2021年・春頃から世界中に広まったのが「ウッドショック」です。
国際運輸の停滞や住宅需要の高まりなどによって、急激に木材が不足し、価格高騰を引き起こしました。
住宅の多くが木造である日本において、その影響は大きく、木材・木製品の価格が急騰したと反比例して新築戸建住宅の売買件数が激減しました。
住宅資材の高騰だけではなく、新築住宅の建設棟数が減ったことで、工事費も上昇し、価格に影響を及ぼしたのです。
この状況から、新築住宅建設を検討していた方が中古住宅購入へ一斉にシフトし、中古住宅の値上がりにつながったと考えられています。
木材価格は2022年頃から高止まりの兆しが見え始めているため、徐々に新築住宅建設棟数はウッドショック以前に戻っていくことも考えられます。
しかし、まだまだエンドユーザーの方がそれを実感できるまでは時間がかかるため、中古住宅への注目は継続されていくでしょう。
原油価格の高騰
2022年5月には、原油価格がついに1バレル（159リットル）100ドルを超え、2020年春と比べると約5倍にまで値上がりしています。
これにより、ただでさえ数量が限られて価格が高騰していた輸入材だけではなく、鉄骨・コンクリート・ガラスなどその他の資材も軒並み値上がりし始めたのです。
また、原油高騰によるガソリン値上がりは、工事費アップにも直結しました。
（引用元：経済産業省｜木造住宅投資の動向をみる；新型コロナ感染症拡大以降は）
これらの煽りを受けて、建材メーカーも5％～40％ほどの商品値上げを発表するなど、次々と新築住宅建設への風当たりが強くなっています。
その影響で、「想定していた予算では新築住宅が建てられず、その代わりに中古住宅を購入する」ケースが急増し、中古住宅値上がりの一因となったと考えられています。
環境的配慮
日本では、今までの度重なる自然災害の被害を受け、住宅はある程度経ったら壊して建て直すという“スクラップ・アンド・ビルド”の考えが定着してきました。
しかし、耐震構造の発展や、建築資材の品質向上を受け、どんどん住宅は長寿命化しています。
さらに、建て替えによって大量の廃材が発生したり、多くの資材を使うことは、二酸化炭素排出など環境負荷を助長すると問題視され始めています。
それによって、既存住宅を建て直すのではなく、リノベーションしながら住み続ける考え方が浸透し始めたのです。
リノベーションは、今ある住宅・設備を活かすことができるため、廃材を劇的に減らして石油燃料の使用量も最小限に減らせます。
ですから、国もSDGsやカーボンニュートラル実現に向けて、リノベーションや住宅の長寿命化・省エネ化を推進しています。（参考：国土交通省｜国土交通省における地球温暖化緩和策の取組概要）
リノベーションに対する補助事業も数多く実施されていることから、新築よりも価格の安い中古物件を購入し、お好みに合わせてリノベーションしようと考える方が増えているのです。
トレンドや考え方の変化
今まで、日本では“新築信仰”が根強く、「夢のマイホーム＝新築」と考える人が大半でした。
しかし、諸外国を見てみると解体に至った住宅の平均築年数は日本が30年なのに対して、アメリカが55年、イギリスですと77年と長寿命です。
日本は地震や台風の被害を受けることが多いため、年数の差は一概に人々の考え方だけによるとも言い切れませんが、やはり今まで中古住宅よりも新築住宅への憧れを抱いていた人が多かったことは事実と言えるでしょう。
ところが、最近は若年層を中心に「低コストで中古物件を購入し、リノベーションしたい」という方が増えています。
また、同じ住宅に何世代も住み続けることは長期的な住宅コストを軽減できるという考え方が広まってきていることも事実です。（参考：国土交通省｜長持ち住宅の手引き）
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まとめ：値上がり傾向の今だからこそトータル費用を把握することが大切
中古住宅・中古マンションが値上がり傾向にあるからこそ、リノベーション費用まで含めた総合的な予算計画が重要です。
また、所有不動産の売却を検討している方にとっても、売り手市場だからこそできるだけ消費者のニーズに合わせた工夫を凝らして、好条件で売るチャンスと言えるでしょう。
そこでおすすめなのが、不動産的知見と建築的知見の両方を兼ね備えた会社へ相談すること。
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SHUKEN Re 編集部
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