中古マンション購入の諸費用はいくら？現金はいつ必要？目安や内訳、節約術をFPが解説【2025年最新版】

「中古マンションの購入には、物件価格のほかに諸費用がかかる」 このことはご存じでも、実際に「いつ」「誰に」「いくら」支払うのか、その詳細な内訳やタイミングまで具体的に把握するのは、初めての方には難しいものです。

 

特に、リノベーションを前提とした中古マンション購入の場合、物件価格と工事費用のバランスを考えたトータルな資金計画が求められます。

 

事前に諸費用の内訳や現金の必要時期をシミュレーションしておかないと、いざ購入という段階で予算の組み直しが必要になったり、理想のリノベーションプランに影響が出てしまうこともあります。

 

この記事では、数多くの中古リノベーションやファイナンシャルプランをサポートしてきたSHUKEN Reの編集部が、中古マンション購入にかかる「諸費用」の全貌を徹底解説します。

 

そもそも「諸費用」はいくら必要？【早見表でチェック】

 

事例を見る：case140「ホテルライク × 家事ラク」

 

まずは結論からお伝えします。中古マンション購入にかかる諸費用の総額は、物件価格の約6〜10％が目安です。

 

新築マンション（3〜6％）と比べて高い理由は、主に「仲介手数料」がかかるためです。

 

しかし、新築にはない「価格の安さ」や「リノベーションの自由度」が中古の魅力。トータルの住居費で比較することが重要です。

 

【価格帯別】諸費用・総額シミュレーション

まずは、ご自身が検討している価格帯で、大まかな予算感を掴んでください。

物件価格	①購入諸費用（6〜10%）	②リノベ費用（フルリノベ目安）	総予算の目安
3,000万円	約220〜300万円	800〜1,200万円	4,020〜4,500万円
4,000万円	約280〜400万円	1,000〜1,500万円	5,280〜5,900万円
5,000万円	約350〜500万円	1,200〜1,800万円	6,550〜7,300万円
6,000万円	約420〜600万円	1,200〜1,800万円	7,620〜8,400万円

 

■ワンポイントアドバイス

 

上記の「総予算」は、すべて住宅ローンで組むことも可能です（諸費用ローン・リフォーム一体型ローン）。

 

しかし、「手付金」など一部の費用は、一時的に現金で用意する必要があります。

 

次章で詳しく解説します。

 

 

 

【支払いタイミング別】いつ・何に・いくら払うのか？中古マンション購入にかかる諸費用の内訳

 

 

諸費用の最大の注意すべき点は、総額ではなく「支払うタイミング」です。

 

住宅ローンが実行される前に支払う現金がないと、契約自体ができません。

 

ここでは、物件探しから入居後までの流れに沿って、「契約時」「決済・引渡し時」「引渡し後」の必要な費用を解説します。

 

 

１．売買契約時にかかる諸費用※現金が必要

 

気に入った物件が見つかり、売主様と売買契約を結ぶタイミングです。

 

この段階ではまだ住宅ローンは下りていないため、ご自身の預貯金から支払う必要があります。

 

手付金

 

売買契約成立の証として、買主から売主へ支払うお金です。

 

• 目安: 物件価格の5〜10％（売主との合意により決定）

• 注意: 最終的には物件価格の一部に充当されますが、契約時には現金が必要です。万が一、買主都合で解約する場合は返還されません（手付流し）。

 

 

 

契約書に貼付する収入印紙代です。 令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されます。

 

• 目安: 物件価格1,000万円超〜5,000万円以下の場合、1万円（軽減措置適用後）。

 

不動産仲介手数料（半金）

 

不動産会社の仲介で購入する場合に発生します。

 

• 上限計算式: （物件価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税

• 支払い時期: 契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

 

 

 

２．決済・引渡し時にかかる諸費用（住宅ローン契約含む）　　　

 

残代金を支払い、鍵を受け取るタイミングです。ここでの支払いは、住宅ローンの融資実行金から支払うケースも増えています。

 

仲介手数料（残金）　

 

契約時に支払った残りの半額を支払います。

 

 

住宅ローン関連費用

 

• 融資事務手数料: 金融機関に支払う手数料。「借入額 × 2.2%」型か、「定額（3〜5万円など）」型があります。

 

• ローン保証料: 保証会社に支払う費用。金利に上乗せする（内枠方式）か、一括で支払う（外枠方式／借入額の2％程度）かを選びます。ネット銀行などでは保証料0円（手数料が高め）のケースもあります。

 

• 印紙税（ローン契約書）: 銀行との契約書（金銭消費貸借契約書）にかかる税金です。

 

 

火災保険料・地震保険料

 

住宅ローン利用時は加入が必須です。

 

• 目安: マンションの場合、5年契約で数万円〜15万円程度（補償内容による）。

• 最新事情: 火災保険料は値上げ傾向にあり、契約期間も最長5年に短縮されています。早めの見積もりが重要です。

 

 

登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

 

所有者を変更する（所有権移転登記）ための税金と手数料です。

 

• 登録免許税:

  • 土地: 固定資産税評価額 × 1.5％（令和8年3月31日まで）

  • 建物: 固定資産税評価額 × 0.3％（住宅用家屋の軽減税率適用時／令和9年3月31日まで）

 

• 司法書士報酬: 手続きを代行する専門家への報酬。6万〜10万円程度が相場です。

 

 

管理費・修繕積立金の精算金

 

こちらも引渡し日を基準に日割り計算して売主に支払います。

 

マンションの場合、大抵の物件は管理組合へ管理費と修繕積立金を支払いますが、これらについては所有者の変更に伴い、引き渡し日を基点に売主と買主で精算します。

 

引き渡し日までは売主が負担し、引き渡し日以降は買主が負担するのです。

 

売主が既に先払いしている場合は、精算金として買主が日割計算を行ない、決済日（売却金が入金されるタイミング）に併せて入金します。

 

 

 

３．購入後にかかる諸費用　　

 

 

引越し費用

 

引越し費用も、中古マンション購入後の経費として見込んでおくのがおすすめです。

 

引越しは、一般的には5月～2月頃までが通常期、3～4月が繁忙期とされており、依頼する時期によって費用も大きく異なります。

 

通常期の場合の相場は、家族世帯で6〜20万円程度ですが、引越し移動距離やオプション、荷物の多さによって価格幅がありますので、早めに概算見積もりを取っておくと良いでしょう。

 

 

不動産取得税

 

不動産等の取得に対して課税される地方税です。引渡しから約半年〜1年後に納税通知書が届きます。

 

軽減措置: 昭和57年1月1日以降に建築された物件（または新耐震基準適合）などの要件を満たせば、評価額から最大1,200万円が控除されます。

 

ポイント: 中古マンションの場合、この控除により税額が0円になるケースも多いですが、申告手続きが必要です。

 

 

 

具体的シミュレーション：4,000万円の中古マンションを買う場合

 

事例を見る：case136「自分たち仕様＝快適!!」

 

中古マンションに限らず不動産を購入する場合は、諸税が支払い続けられるかについても、具体的にシミュレーションしたうえで進めてください。

 

【条件】

• 物件価格：4,000万円

• 借入額：4,000万円（フルローン）

• 専有面積：60㎡

• 築年数：20年（新耐震基準）

 

費目	金額目安	備考
① 仲介手数料	約145万円	(4000万×3%+6万)×1.1
② 印紙税	3万円	売買契約1万＋ローン契約2万
③ 融資事務手数料	88万円	借入額×2.2%（保証料0円型）
④ 登記費用	約30万円	税金＋司法書士報酬
⑤ 火災保険料	約10万円	5年一括、地震保険含む想定
⑥ 清算金等	約10万円	固都税・管理費の日割分
諸費用合計	約286万円	物件価格の約7.1%

※上記に加え、契約時の手付金（200〜400万円程度）は一時的に現金で必要ですが、最終的に物件代金に充当されます。

※不動産取得税は軽減措置により0円と仮定。

 

 

諸費用を節約＆安くできる“５つ”の方法

 

事例を見る：case133「WORK & LIFE」

 

諸費用は「決まっているもの」と思われがちですが、工夫次第で節約が可能です。

 

その① 住宅ローン商品を比較検討する

 

住宅ローンの保証料について解説しましたが、保証料の支払い義務がないローンを選べば、その分が丸ごと削減できます。

 

大手都市銀行とネット銀行では、手数料体系や金利が異なります。「保証料0円」のプランや、キャンペーン金利などを活用することで、数十万円単位で総支払額が変わる可能性があります。

 

ただし、保証料を支払わないローンの場合は、その分融資事務手数料が高い可能性もあるため、全ての費用をトータル的に見て、できるだけコストを抑えられるプランを選びましょう。

 

その② 火災保険をカスタマイズする

 

ローン契約時に加入する火災保険は、支払い方法や保証期間を見直すことで、初期費用を抑えられる可能性もあります。

 

「ハザードマップで水害リスクが低いなら水災補償を外す」など、必要な補償だけを選ぶことで保険料を適正化できます。

 

ただし、短いスパンで契約を見直したり、分割払いにしてしまうと、保険料の総額が割高になってしまうため、一時的なコストを落とすために損なプランにならないように気をつけましょう。

 

 

その③ リノベーション済み物件（売主が不動産会社）を選ぶ

 

不動産会社が売主の物件（再販物件）を購入する場合、仲介手数料（約3%＋6万円）が無料になります。

 

4,000万円の物件なら約145万円の節約です。 ただし、物件価格に消費税が含まれる点や、リノベーション費用が価格に上乗せされている点には注意が必要です。

 

 

その④ 自分で「不動産登記」を行う

 

司法書士に依頼せず自分で登記を行えば、報酬分（約10万円）を節約できます。

 

ただし、住宅ローンを利用する場合、金融機関が「司法書士による登記」を融資条件にすることがほとんどのため、現金購入時以外はハードルが高い方法です。

 

 

その⑤ 税金の軽減措置（控除）を忘れず申告する

 

「住宅ローン控除」や「不動産取得税の軽減措置」は、自動適用ではなく自己申告が必要です。

 

特に不動産取得税は、申告を忘れると数十万円の請求が来てしまうこともあるため、購入後に必ず手続きを行いましょう。

 

 

 

 

SHUKEN Reなら「資金計画」も「リノベ」もワンストップ

 

case121「「温」を感じる家」

 

中古マンション購入において、「物件購入」と「リノベーション」を別々の会社に進めると、トータルの予算管理が難しくなります。

 

「物件を安く買えたと思ったら、リノベーション費用が予想以上にかかり、結局予算オーバーしてしまった……」

 

このような失敗を防ぐのが、SHUKEN Reのワンストップリノベーションです。

 

 

SHUKEN Reを選ぶメリット

 

1. 総額予算の把握: 物件探しと並行してリノベーション費用の概算が出せるため、予算オーバーを防げます。

2. プロ視点の物件チェック: 「壁を壊して広いLDKにできるか」「配管の状態はどうか」など、リノベ前提で物件をチェックします。

3. FPとの連携: 第三者機関のファイナンシャルプランナーと連携し、無理のないローン返済計画や、ライフプランに合わせた資金計画をサポートします。

 

SHUKEN Reでは、自社で買取・リノベーションした物件（仲介手数料不要の物件など）のご紹介も可能です。

 

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まとめ：見えにくい「諸費用」こそ、プロと一緒にシミュレーションを

 

中古マンション購入は、物件価格だけでなく、諸費用やリノベーション費用を含めた「総額」で考えることが成功の鍵です。

 

私たちSHUKEN Reは、単なる物件紹介や工事だけでなく、お客様の人生設計に合わせた「資金計画」からサポートいたします。「どのくらいの予算が適正？」「諸費用ローンは組める？」といった疑問をお持ちの方は、ぜひお気軽に個別相談会やオンラインセミナーをご利用ください。

 

理想の住まいづくりを、お金の不安なく進められるよう全力でバックアップいたします。

 

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