中古住宅の住宅ローンは築年数などの制限でリフォーム費用を含められないことがある
中古住宅の購入はリフォーム込みで計画されるケースがほとんどです。
その為、リフォーム費用を住宅ローンに含められるか含められないかによって、資金計画は大きく変わります。
築年数や評価額によって変わる住宅ローンの制限や借入期間、住宅ローンにリフォームを含めることや住宅ローン控除を受けることができる条件について確認していきましょう。
・中古住宅購入で住宅ローンを組む場合に中古住宅の選び方によって契約できる住宅ローンの条件が変わります。
・中古住宅用の住宅ローンにはリフォーム一体型住宅ローンと住宅ローンと他のローンを組み合わせる方法があります。
・中古住宅購入で住宅ローンを利用すると受けられる住宅借入金等特別控除は2022年4月から要件の一部が緩和されています。
Contents
中古住宅への住宅ローンに生まれる制限
中古住宅を購入する為の住宅ローンでは担保評価額や返済期間、住宅ローンのタイプによって、希望する借入額を融資してもらえないことがあります。
担保評価額
中古住宅には築浅で状態の良い中古住宅から、外装や内装、給排水管、住宅設備機器などが経年劣化している中古住宅や、旧耐震基準の時代に建築された中古住宅など、様々な中古住宅があります。
この違いは、担保評価額として住宅ローンの審査基準の一つとして参考にされます。
金融機関は住宅ローンを貸し出す代わりに利子を得る訳ですが、万が一借主が返済できない状態になった場合の補償として住宅を担保にします。
築浅である、マメな手入れがされていて住宅の状態が良いという中古住宅と、築年数が長い、メンテナンスが不十分で住宅の状態が悪いという中古住宅では、住宅としての価値が違い、売却価格が変わります。
その売却価格に見合わない住宅ローンを貸し出してしまい返済されなくなってしまった場合には、金融機関側に損失が生じてしまいます。
そのようなリスクを避けるために、予想される売却価格を見極める手段として担保評価額を定めています。
従って、中古住宅の築年数や住宅の状態、立地条件によっては担保評価額が低く、希望するだけの借入額が通らないこともあります。
築年数
不動産取引の目安として木造住宅の耐用年数は22年と定められています。
もちろん22年を過ぎると住めなくなるということではありませんが、法的には資産価値がゼロになってしまいます。
借り入れができなくなることはありませんが、築年数の長い家では返済期間に制限が出ることがあります。
中古住宅を売却することになった場合に、金融機関に損失が出ない下落幅のうちに返済期間を終わらせる為です。
ただ、利便性が高い、環境が良いなど人気の高い土地に建つ中古住宅の場合には、土地の資産価値が高いため、築年数や住宅の状態が悪くても制限がかからない場合もあります。
耐震基準
中古住宅の中には、昭和56年（1981年）以前に建てられた旧耐震基準の住宅があります。
また、新耐震基準で建築された住宅であってもシロアリや雨漏り、内部結露などの理由で構造部が腐朽し耐震性が低下していることもあります。
このような耐震に不安がある住宅は住宅ローンの審査を通らないことがあります。
ただ、旧耐震基準であっても耐震基準適合証明書を取得している住宅であれば、住宅ローンが受けられます。
立地条件
立地条件の良さは中古住宅の資産価値をあげることがありますが、資産価値を下げる立地の中古住宅は住宅ローンが契約できないことがあります。
都市部には法改正によって建て替えができない、できるとしても現在より規模を縮小しないと建て替えできないという再建築不可物件があります。
これは救急車や消防車が常に通行できる道路環境を調える目的で定められた法律です。
敷地の一部が2メートル以上道路に面している、敷地が面している道路に4メートル以上の幅があるという条件を満たしていない敷地に建つ住宅は、再建築不可物件とされます。
接している道路の幅が4メートル以下の敷地では、敷地内に不足分の幅を確保する必要がある為、建て替えをする場合はセットバックという住宅の位置を道路から奥に移動させる方法を取らなくてはなりません。
このような土地は住宅ローンを組めない可能性が高いです。
中古住宅を対象にした住宅ローンの種類
住宅ローンの金融商品には、中古住宅購入だけを対象にするタイプ、リフォームを含めて借り入れできるタイプ、諸費用や頭金なども含めてまとめて借り入れできるタイプ、住宅ローンとリフォームローンや諸費用ローンを別に組むタイプがあります。
中古住宅購入だけを対象にする住宅ローン
中古住宅購入時の頭金や諸費用、そしてリフォーム費用を準備できる場合には、中古住宅の購入費に対して融資されます。
リフォームを含めて借り入れできる一体型ローン
中古住宅の購入費とリフォーム費用の両方が融資される為、いくつものローンを組まなくて済むという良さがあります。
ただ、取り扱わない金融機関がある、取り扱っている場合でも中古住宅購入だけを対象にする住宅ローンより制限が厳しいという面があります。
中古住宅購入、頭金、リフォーム費用、諸費用などすべてを対象にするフルローン
購入からリフォームまでのすべてに対して融資される住宅ローンです。
貯蓄は残しておき、購入からリフォームまでをすべて住宅ローンで支払うという利用法です。
ただしこの方法は金利が高く、返済額も膨らむので、審査も厳しいです。
借りる側も今後数十年間の生活に関わることなので、十分な検討が必要です、
中古住宅購入だけを対象にする住宅ローンと組み合わせて利用するローン
一体型ローンの融資を受けられない場合に、組み合わせて利用できるローンがあります。
便利であり、購入時の出費を抑えられますが、住宅ローンより金利が高い、住宅ローンと併せると返済額が膨らむなどの問題もあるので注意が必要です。
リフォームローン
一体型ローンの借り入れが難しい場合に、リフォーム費用に対して融資されます。
諸費用ローン
中古住宅購入時には、契約書に必要な印紙代や不動産業者に支払う仲買手数料など、現金で支払わなくてはならない諸費用があります。
これらの費用に対して融資されるローンです。
住宅ローン控除を受ける要件
住宅ローン等を利用して住宅を取得すると、住宅借入金等特別控除が適用されます。
住宅借入金等特別控除では、2022年から2025年までの期間、年間所得が2,000万円まで以下の人に対して、0,7％の控除率が適用されます。
控除率は、新築住宅と中古住宅も一律なのですが、控除期間は中古住宅では10年間、新築では13年間が減税される期間です。
控除の対象になる中古住宅の借入限度額はZEHや省エネ住宅では3,000万円、一般住宅では2,000万円です。
中古住宅への要件
住宅ローン控除を受ける要件には、床面積など新築住宅と同じ要件もありますが、中古住宅に対しての要件は2022年4月から緩和されています。
- 住宅ローンの借入期間 10年以上
- 控除を受ける年の合計所得金額 2,000万円以下
- 合計所得金額が1,000万円以下の場合の床面積 40㎡以上
- 合計所得金額が1,000万円以上の場合の床面積 50㎡以上
緩和された部分
- 築年数 緩和前 築20年以下 現在 新耐震基準に適合している住宅（昭和57年1月1日以降に建築された住宅）
注意点 昭和56年以前の中古住宅は旧耐震基準なので、住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローンの控除に必要な書類
住宅ローンの控除を受ける為に必要な書類を確認しておきましょう。
- 確定申告書A
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 勤務先の源泉徴収票
- 金融機関等から送付される住宅ローンの借入金残高証明書
- 土地・建物の登記簿謄本
- 売買契約書または建築請負契約書
- マイナンバーの本人確認書類
住宅ローンの選び方は難しい
住宅ローンの他にローンを組むと手続きも複雑になりますが、それよりも返済額が膨らむということが大きな問題です。
返済額が年収に見合わないほど膨らんでしまうと、新しい住まいで暮らし始めてからの生活に影響が出てしまいます。
一体型ローンで借り入れができると良いのですが、購入する中古住宅の担保評価額によっては審査に通らないかもしれません。
中古住宅購入とリフォームを分けて考えるとローンの組み方や、購入までの流れが複雑になってしまいます。
不動産業者、リフォーム会社、金融機関という3者とのやり取りや取引に対して、タイミングを調整しながら進めていかなくてはならないからです。
そこで考えたいことが、専門家の手を借りて中古住宅購入とリフォームを一括して進めるということです。
具体的には、中古住宅購入とリフォームを合わせた予算、リフォームで実現したい住まいの理想像を伝えた上で、中古住宅選びからリフォームまでを一括して進める会社といっしょに計画を進めていく方法です。
この方法を取ると、中古住宅選びの時点で選択できる住宅ローンをおおよそ知ることができます。
資金計画と情報収集がある程度まとまったら、中古住宅探しを始める前に、中古住宅購入とリフォームを一括して進める会社を探すことが、金利の高い住宅ローンを避けることに繋がります。
中古住宅探しから理想の住まいの完成までをトータルしてお手伝いします
howzlifeはリノベを熟知したリノベ会社「SHUKEN Re」の、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。
家族だけで中古住宅を探してからさらにリフォームを依頼する会社を見つけるという方法は効率が悪い上に、予算オーバーになってしまったり、理想の間取りや内装にならなかったりする恐れがあります。
中古住宅購入とリフォームはセットで依頼するという方法が最も効率が良く失敗のない方法です。
中古住宅をリノベーションして家族の住まいにするという計画を効率よく進めるためには、物件探しからリノベーションまでを一括して依頼できる会社を探すことが早道です。
専門的な知識がないと判断し難い戸建て住宅の耐震性や、構造部の状態を把握した上での優良物件、家族の希望する間取りに変更可能な中古住宅に関する提案が受けられます。
提案された耐震や住宅の劣化状態に不安がなく、なおかつ理想の間取りが実現できる家の中から、家族が選んだ中古住宅を理想の家にする為の計画が作られていきます。
この方法であれば、後悔するような中古住宅を購入する心配がない上に、家族の暮らし方や価値観、好みに合った新しい住まいが実現します。
私たちhowzlifeは、中古物件探しからリノベーションまで一貫してお役に立ちます。
予算立てやローンの組み方などのご相談もお受けしているので、お気軽にお問い合わせください。
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SHUKEN Re 編集部
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