「中古マンションは買うな」の真実｜後悔しない築年数・価格・購入時期の見極め方

 

「中古マンションを買いたいが“買わない方がいい”という情報を見かけて迷っている」という方もいるでしょう。

 

確かに、インターネットで調べると、中古マンションの購入を後悔したという方も見かけます。

 

ところが、一方で、「中古マンションがおすすめ」というポジティブなページも目につくはずです。

 

そこで、今回は「中古マンションを買うな」と言われる理由やメリット・デメリット、後悔しない物件の選び方を紹介します。

 

新築マンション・賃貸マンションと迷った際のチェックリストも紹介しますので、マイホーム購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

「中古マンションは買うな」と言われる理由とデメリット

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL + PLANTS」

 

「中古マンションを買うな」と言われる理由は、ずばり中古マンションならではのデメリットにあります。

 

逆に言えば、デメリットを知り、その対策を取れば、中古マンションを買っても後悔しないということです。

 

では、中古マンションのデメリットをひとつずつ詳しく解説します。

 

 

「トータル予算を把握しにくい」「新築よりもコスト高になることも」

 

新築マンションは、物件価格と購入や名義変更にかかる諸経費からトータル予算を割り出しやすいですが、中古マンションはそれが難しい点がデメリットです。

 

なぜなら、築年数や劣化状況によってリノベーションが必要で、その費用を不動産仲介業者との打ち合わせだけでは把握しきれないからです。

 

コストを抑えてマイホームを手に入れようと中古マンションを選んだにもかかわらず、フルリノベーションしたら新築マンションよりも費用が掛かったという方もゼロではありません。

 

 

 

「思うようなリノベーションプランにできない」

 

中古マンションの購入を検討している方の多くが、「思い通りにリノベーションしたい」と考えているはずです。

 

ところが、自由にリノベーションできるとは限りません。

 

管理規約によって工事内容や仕様が制限されていたり、構造上、手をつけられない部分があったりするからです。

 

例えば、「広々としたLDKにしたい」と思っても、取り除けない間仕切り壁や柱が中央に残ってしまう可能性もあります。

 

 

 

「見えない部分の劣化や性能レベルを確認しにくい」

新築マンションは図面や仕様書などの建築図書を事細かく確認できますし、何よりも新しいので見えない部分の劣化がないのは当たり前です。

 

また、現在の建築基準法やその他の法令に則った性能が適用されているため、断熱性・耐震性も購入前にある程度把握できます。

 

ところが、中古マンションは見えない部分の劣化や住宅性能を一般の方が目視で確認するのが難しく、問題点の改善ができるのか、いくら位の費用がかかるのかなどを知る術がありません。

 

 

 

「思い通りの時期に入居できないことも」

 

新築マンションは引き渡しを受ければその日にでも入居できます。

 

ところが、中古マンションの場合は引き渡し後にようやくリノベーションに着手できるため、思い通りの時期に入居できないケースもあります。

 

SNSやブログなどでは、「進学や転勤などのタイミングに合わせてマンションを買ったのに、結局一時的に仮住まいで暮らすことになってしまった」という方も見かけます。

 

 

 

「修繕積立金が新築より高めな物件も」

 

マンションの修繕積立金は、定期的に共用部をメンテナンスするために確保しておくための資金です。

 

そのため、築年数が経つほど、修繕を必要とする範囲が広くなり、修繕積立金も高くなります。

 

公益財団法人  東日本不動産流通機構（REINSレインズ）の調査によると、2022年に首都圏で取引された中古マンションの平均修繕積立金は「11,474円（181円/㎡）」です。（参考：REINS TOPIC｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度））

 

1㎡あたりの平均修繕積立金は、新築時と築10年時を比較すると190円台まで上がります。

 

（引用：：REINS TOPIC｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度））

 

 

 

「住民コミュニティが出来上がっている」

 

新築マンションは全住民が初めて入居します。

 

そのため、真っさらな状態から住民コミュニティへ参加できる点が魅力です。

 

一方、中古マンションは既に住民同士の関係性があり、そこに後から参加しなくてはいけません。

 

 

 

 

首都圏を中心に、中古マンションの市場は拡大しています。

 

公益財団法人 東日本不動産流通機構の公表データによると、一年間で新規登録された中古マンション戸数は、1992年から2022年でおよそ「2.7倍」に増加しています。

 

（出所：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜年報マーケットウォッチ2022年に基づき弊社作成）

 

一見、成約件数はそれほど増えていないように見えますが、こちらも1992年と2022年を比較すると1.75倍に増加しています。

 

このように、「中古マンションは買うな」と言われる割に、市場は安定していますよね。

 

その理由は、中古マンションには新築マンションにはないメリットがあるからです。

 

 

「新築マンションよりも価格が安い」

 

中古マンション最大の魅力は、新築マンションよりも物件購入費用を抑えられる点です。

 

「価格が安くても劣化していれば価値がないのでは」と思うかもしれませんが、管理の行き届いた中古マンションでしたら、購入後数十年住み続けることは決して難しくありません。

 

好立地で㎡単価を抑えてマンションを買いたい方は、ぜひ中古マンションを探してみてください。

 

 

「値段が下がりにくい」

 

新築マンションは、引き渡しを受けて鍵を開けた瞬間から資産価値が下がると言われています。

 

ところが、中古マンションは築年数によって値段の下がり度合いが異なります。

 

（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜年報マーケットウォッチ2022年）

 

平均価格の下降傾向を見ると、築11〜20年で一度落ち着き、築26年を超えると大幅な価格の下がりは見られません。

 

つまり、新築マンションを買うよりも、築年数の経った中古マンションを買う方が、購入後の価格下落を最小限に抑えられるということです。

 

そのため、中古マンションは賢く資産を活用したい方からも注目されています。

 

 

「物件の選択肢が多い」

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case170「Beautiful Life」

 

住みたい街が決まっていても、エリアによっては新築マンションを建てられる場所があまりなく、選択肢が限られてしまう点は否めません。

 

しかし、中古マンションは今まで数十年の間に建てられた物件と出会える可能性があるため、立地・間取り共に選択肢が一気に増えます。

 

そのため、中古マンションは「理想の立地条件・間取り・広さのどれも諦めたくない」という方におすすめです。

 

 

「リノベーションで理想の間取りや内装に変えられる」

 

新築マンションでも購入後にリノベーションで理想的な住まいに変えられないことはありませんが、コスト面でかなりもったいないですよね。

 

その点、中古マンションでしたら、物件価格を抑えてその分リノベーションに費用を充てて、理想に近いお部屋を手に入れられます。

 

ただし、思い通りにリノベーションできるかどうかは、物件選びに掛かっています。

 

そのため、物件を探す段階からどのような間取り・内装にしたいのかのイメージを固めておきましょう。

 

 

「住民の様子を購入前に確認できる」

 

新築マンションのメリットは住民コミュニティが出来上がっていない状態から住み始められる点ですが、逆に言うと、どのような人が隣人になるか分かりません。

 

しかし、中古マンションは既に隣上下の部屋に人が住んでいるケースがほとんどです。

 

内覧時にマンション共用部を見ると、マンション全体の治安や民度も垣間見ることができます。

 

また、前の持ち主からどのような人がご近所なのかを聞けるかもしれません。

 

そのため、事前にご近所トラブルのリスクを避けられる可能性があります。

 

 

 

後悔しない中古マンション選びのポイント｜築年数・価格・購入時期

 

 

「中古マンションを買わなきゃよかった」と後悔したくない方は、物件選びや会社選びからこだわりましょう。

 

これまで数多くの物件探し・マンションリノベーションをお手伝いしてきた“howzlife”が、押さえておくべきポイントを紹介します。

 

 

「コスパがいいのは“築30年”前後」

 

首都圏における中古マンション価格は、新築から築10年頃まで急降下した後、築11〜20年で一度落ち着いてから、再度下降して、築26年を超えるとあまり値段が変わりません。

 

築年数	成約価格 （万円/㎡）	新規登録時価格 （万円/㎡）
築0〜5年	105.21	123.00
築6〜10年	93.76	105.55
築11〜15年	79.86	90.90
築16〜20年	74.01	86.23
築21〜25年	61.91	74.18
築26〜30年	44.57	55.23
築31年〜	38.98	52.07

（参考：REINS TOPIC｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年））

 

築26年を超えている物件は、価格がお求めやすく、購入後の売却を視野に入れている場合も、価値の減少が少なくて済みます。

 

また、2022年の首都圏で新規登録された中古マンションの平均築年数は「28.16年」なので、30年前後の物件は選択肢が多いことも考えられます。

 

 

「住宅ローンを組むなら完済時の年齢・収入をチェック」

 

「中古マンションを買うタイミングは何歳ぐらいがいい？」という質問をいただきますが、購入に適した年齢は人それぞれです。

 

ただし、住宅ローンは完済時の年齢上限が設定されているものがほとんどなので、そこから逆算して借入期間を決め、返済可能かどうかを確認しなくてはいけません。

 

例えば、50歳で住宅ローンの融資を受けて中古マンションを購入しようとした場合、35年ローンを組むと完済時に85歳なので、融資対象から外れてしまう可能性があります。

 

そうなると、さらに短期間で完済しなくてはならず、月々の返済額が上がり、家計への負担は大きくなるでしょう。

 

そのため、中古マンションを買う年齢を見極めるためには、完済時の年齢から逆算することが重要です。

 

ちなみに、国土交通省が2022年に行ったアンケート調査によると、マンションの一次取得者（初めて物件を購入する人）の世帯主平均年齢・平均年収・平均ローン返済期間・平均年間ローン返済額は以下の通りです。

 

（購入時の条件）	中古マンション	新築マンション
世帯主平均年齢	43.6歳	38.9歳
平均年収	682万円	923万円
平均ローン返済期間	28.5年	29.7年
平均年間ローン返済額	101.3万円	148.1万円

（参考：国土交通省｜令和4年度住宅市場動向調査報告書）

 

 

「物件選びはチェックポイントを漏らさず確認」

 

中古マンションを選ぶ際、つい価格や間取り、広さに着目しがちですが、後悔しないためには、そのほかにもチェックすべき点がいくつもあります。

 

これらはあくまで一例で、何を重視するかによってチェックポイントは異なります。

詳しくは下記コラムをご覧ください。

 

〈おすすめコラム〉

「買ってはいけない中古マンション」に要注意！物件選びのチェックポイント14選

〈中古マンションを買う際の注意点〉“50”のチェックポイントを紹介

 

 

▶︎中古マンションの物件探し相談はこちらから

▶︎中古マンションのリノベーション相談はこちらから

 

 

中古マンションと新築・賃貸で迷った時のチェックリスト

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case161「BOOKSHELF」

 

 

これらのポイントに多く当てはまる人は、中古マンションがおすすめです。

 

下記コラムでは、新築と中古の諸経費を比較していますので、ぜひ併せてご覧ください。

 

〈おすすめコラム〉

【中古 VS 新築】住宅選びで迷わない！メリット・デメリットを徹底比較

 

 

まとめ：デメリットへの対策を知っておけば中古マンションはおすすめ

これから中古マンションの購入・リフォームを検討する方におすすめなのが、物件探し、資産計画からリノベーションまでまとめて相談できる会社です。