中古マンションに関わる4つ注意点とそれぞれのポイント　購入前の準備からリフォームまで

 

中古マンションを購入しリフォームをして理想の住まいを手に入れる計画の実現には、購入前の準備段階から生まれ変わった中古住宅の引き渡しまで、いくつものターニングポイントがあります。

 

そこで選択肢を間違えると、理想の間取りにできない、快適な温熱環境が調わない、地震への不安がぬぐえないなど、後悔の多い結果になってしまいます。

 

理想の住まい引き渡しまでの期間にあるいくつものターニングポイントを良い方向に通過する為の注意点にはどのようなことがあるのでしょうか？

 

 

 

中古マンション購入の資金計画での注意点

 

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理想の住まいの完成に向かって暮らしやすい間取りや好みに合った内装に夢が拡がりますが、それを実現させる基本は資金計画です。

 

中古マンションの購入とリフォームにかかる費用は、手軽にお財布からポンと一括で支払える金額ではありません。

 

ほとんどのご家族は20年以上の年月をかけて、住宅ローンを返済していきます。

 

その返済を無理なくしていく為の注意点は、時間の流れによる家族の変化、暮らし始めてからも継続的に発生する住まいに関わる費用、住宅ローンの融資前に必要な費用に対するチェックです。

 

なぜなら月々の出費額によって新しい住まいの完成後の暮らしのゆとりが変わるからです。

 

住宅ローンの返済に圧迫され暮らしにゆとりがない生活になる、返済ができなくなり生活自体が破綻してしまうなどの状況は絶対に避けなくてはなりません。

 

家族の理想の住まいで、家族が幸せに暮らしていける住宅ローンの返済額を割り出す為には資金計画が非常に大切です。

 

時間の流れによる家族の変化

 

家族構成と暮らし方、家族の年収は、住宅ローンを返済する期間中に変化し続けます。子どもの誕生や成長に応じて子供にかかる費用もだんだん増えていきます。

 

子育て中には共働きができなくなって収入が減るかもしれません。一方、歳と共に昇給していくこともあるでしょう。

 

それらの変化も見越した上で資金計画を立てていくことが大切です。

 

暮らし始めてからも継続的に発生する住まいに関わる費用

 

マンションを購入し暮らしやすくリフォームされた後も、住まいに関わる費用は継続的にかかります。

 

具体的には、マンションの管理費、大規模修繕に備える積立金、固定資産税と都市計画税が挙げられます。

 

マンションの管理費は毎月、固定資産税と都市計画税は毎年です。

 

大規模修繕は12年に一度ですが、徴収方法は管理組合の規約によって異なります。

 

購入時に一括して支払う方法、徐々に積立額が上がっていく段階増額積立方式、一定額を毎月の積立金として集める均等積立方式などがあります。

 

マンションの戸数が多いほど一戸当たりの積立金が抑えられる傾向にある為、一概には言えませんが、均等積立方式では毎月1～2万円程度が平均的な数字です。

 

購入時に一括して支払う場合には住宅ローンに含める方法もありますが、大規模修繕に際してマンションが蓄えている積立金が不足している場合、臨時で徴収されることもあります。

 

そのような場合に備える貯蓄もしておくと安心です。

 

住宅ローン以外に用意しておかなくてはならない費用

 

中古住宅の購入費用の中には、住宅ローンの融資が始まる前に支払わなくてはならない費用があります。

 

不動産業者に支払う仲介手数料、司法書士に支払う購入した物件の登記費用、金融機関に支払う住宅ローンの事務手数料、契約書ごとに必要な印紙税などの諸費用です。

 

火災や団信の保険などは住宅ローンに含まれるケースが多いのですが、それ以外の諸費用だけでも全部合わせると100万円以上になることもあります。

 

住宅ローンに含まれない場合は、毎年度保険会社からの請求に応じて支払っていきます。

 

資金計画の際には中古住宅の購入価格＋住宅ローンの融資前に用意しなくてはならない費用についても考えておく必要があります。

 

中古マンションを選ぶ際の注意点

 

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中古マンション購入とリフォームをセットで進める計画では、全体の資金に影響する築年数、管理の状態、耐震性、将来的な資産価値、立地条件、間取りの制限、断熱性に対する注意が必要です。

 

これらの要素は複合的に、マンションの価格、将来の資産価値、暮らしやすさ、安全性に関わってきます。

 

築年数と立地条件で変わるマンションの価格

 

中古マンションの価格に最も大きく影響する要素は築年数と立地条件です。

 

築年数

 

25年までは毎年度同じような割合で価格が下落していきますが、築年数が25年を過ぎると価格の下落が止まり、その後は価格の変動が緩やかになっていきます。

 

従ってリフォームを前提に中古マンションを購入する場合には、少なくとも築20年以上を目安に探していくと、手頃な価格の物件を見つけられる可能性が高まります。

 

立地条件

 

戸建て住宅よりも割高であるマンションを選ぶ理由の多くは利便性です。

 

駅から近い、駅の中でも複数の路線が乗り入れている駅である、日常生活の買い物ができる店舗、役所や病院などが揃っている、街並みがおしゃれ、治安が良いなどの条件が揃っている人気エリアは、購入時も他のエリアより割高ですが、資産価値も下がりにくいという強みがあります。

 

資産価値に影響する管理の状態と耐震性、災害という面から見た立地条件

 

売却目的で購入するわけではないので資産価値にはこだわらないという考えもあります。

 

ただ、売却する際に購入価格よりはるかに低額になってしまうようなマンションの購入は避けるべきです。

 

地震や台風への備えにも直結するからです。

 

地震への備え

 

マンションの管理状態によっては耐震性が低下している恐れもあります。

 

内覧の際に、共用部分である屋上防水のふくらみ、外壁、廊下、バルコニーのヒビ割れや塗装の剥離、タイルの浮きなどの管理状況をチェックすることも、管理状態の把握に役立ちます。

 

ただ、それだけでは、耐震性を判断することはできません。

 

1981年以前に旧耐震基準で建てられたマンションの中には、耐震診断を受けていないマンション、耐震補強工事が不十分なマンションがあるからです。

 

そのようなマンションは、資産価値が低いだけではなく安心して暮らすことができません。

 

地域や自治体の対策によって変わる自然災害のリスク

 

地震や台風などの自然災害での被害を受けやすい地域にあるマンションも同じで、安全性という面からみて、安心な暮らしができない為、資産価値は低いです。

 

数年前に武蔵小杉で人気だった憧れのタワーマンションが多摩川の氾濫で大変な被害を受けたことを記憶されている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

 

一方、同程度の水害が発生したにもかかわらず、巨大な雨水調整池のある川口市ではそのような被害は発生していませんでした。

 

被害を受けやすい地域＝台風に直撃されやすい地域というだけではなく、自治体による自然災害対策への取り組みが影響します。

 

ハザードマップを確認すると同時に、マンション購入予定地の自治体の自然災害対策への取り組みなどもチェックしておくことが大切です。

 

暮らしやすさに影響する注意点

 

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管理の状態、立地条件、間取りの制限、断熱性は、資産価値にも影響しますが、暮らしやすさにも直結します。

 

管理の状態

 

耐震性に関わるような問題以外にも、管理の状態が悪いと快適性が損なわれます。

 

マンションの管理状態によってきれいに維持されていることもあれば、そうではない場合もあります。

 

共用部分とは言っても個人所有部分の顔となる玄関ドアが古びている、バルコニーの手すりに錆が発生している、ゴミ置き場や駐輪場がきれいになっていないなどの状況は、毎日目にする部分なので、快適性を損なわれてしまいます。

 

立地条件

 

主要駅の近くですべての利便性が満たされている、災害の不安も少ないという場所であっても、騒音がひどい、ハトが来るなどの問題があるマンションもあります。

 

近くに救急搬送を引き受ける病院や騒がしい商業施設がある、国道の抜け道になっている為深夜に車が往来する…といった状況は、時間帯や曜日を変えて何度か見学すると発見できます。

 

また、ハト問題を抱えているマンションは絶対に避けるべきです。

 

洗濯物やバルコニーの手すりを汚されるだけではなく、季節によっては巣を作られるなどの被害を受けることもあります。

 

間取り変更への制限

 

マンションのリフォームには共用部分は変更できない、耐震性を損なう為、動かせない壁や柱が存在するという2つの理由から間取り変更への制限があります。

 

共用部分は変更できない

 

給排水管はマンションの共用部分なので、自己所有スペース内であっても移動させられません。

 

その為、キッチン、浴室、洗面所、トイレの位置は変更できません。

 

内覧の際に、それらの水回りの位置を動かさなくても思い通りの間取りにできる可能性を見極めることが大切です。

 

動かせない壁や柱が存在する

 

ラーメン構造のマンションであれば柱、壁式構造なら動かせない壁があります。

 

内覧の際に、その柱や壁を活用して理想の間取りにできる可能性を見極めることが大切です。

 

リフォーム費用に影響する注意点

 

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同じ築年数でも、内装の張替えだけで十分快適な住まいにできる場合と、住宅設備機器の交換が必要、間取りを変更する、断熱改修が必要など、変更部分が増える場合ではリフォーム費用に差が出ます。

 

築年数の長いマンションにして購入価格を抑え、リフォームに費用をかけるという考え方も、築浅のマンションを購入しリフォーム費用を抑えるという考え方もあります。

 

そしてその中間には築年数とリフォームの程度の組み合わせが数多くあります。

 

築年数とマンションの状態、価格とリフォーム費用を考え併せた上で、予算内で理想の住まいを実現できるマンションを選ぶことが大切です。

 

中古マンションを理想の住まいにする鍵

 

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たくさんの注意点をあげてきましたが、個人では判断しきれないと思われる要素も多かったのではないでしょうか？

 

周辺の環境や利便性は歩き回れば判断できますが、マンションの状態を確認する、間取りの制限を見極める、管理組合の運営方法や耐震性を確認するなどは判断が難しい部分です。

 

中古住宅の選び方によって、購入価格、リフォーム費用、資産価値、耐震性、間取り変更の制限などすべてが変わります。

 

間違えのない中古住宅選びをする為には、中古住宅購入からリフォームまですべてを一括する会社といっしょに進めていくことが最も効率の良い方法です。

 

その際には、資金計画や住宅ローンの組み方なども相談できるので、全ての過程を安心して進めていけます。

 

中古住宅・中古マンション探しから理想の住まいの完成までをトータルしてお手伝いします

 

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SHUKEN Reのワンストップリノベーションは、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。

 

家族だけで中古住宅を探してからさらにリフォームを依頼する会社を見つけるという方法は効率が悪い上に、予算オーバーになってしまったり、理想の間取りや内装にならなかったりする恐れがあります。

 

中古住宅購入とリフォームはセットで依頼するという方法が最も効率が良く失敗のない方法です。

 

中古住宅をリノベーションして家族の住まいにするという計画を効率よく進めるためには、物件探しからリノベーションまでを一括して依頼できる会社を探すことが早道です。

 

専門的な知識がないと判断し難い戸建て住宅の耐震性や、構造部の状態を把握した上での優良物件、家族の希望する間取りに変更可能な中古住宅に関する提案が受けられます。

 

提案された耐震や住宅の劣化状態に不安がなく、なおかつ理想の間取りが実現できる家の中から、家族が選んだ中古住宅を理想の家にする為の計画が作られていきます。

 

この方法であれば、後悔するような中古住宅を購入する心配がない上に、家族の暮らし方や価値観、好みに合った新しい住まいが実現します。

 

私たちSHUKEN Reは、中古物件探しからリノベーションまで一貫してお役に立ちます。

 

予算立てやローンの組み方などのご相談もお受けしているので、お気軽にお問い合わせください。

 

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