マンションの大規模修繕費用が心配！中古取得時の注意点も

住宅購入では、集合住宅や戸建てなどさまざまな選択肢がありますよね。その中でもマンションは、立地の便利さやワンフロアの暮らしやすさで人気です。

 

しかし購入の際には、マンションならではの費用として「大規模修繕費用」が掛かることを考慮する必要があります。集合住宅で暮らすのが初めての方には聞きなれない言葉ですが、意外と重要なポイントなのでしっかり押さえておきましょう。

 

この記事では、大規模修繕費用の目安や、中古住宅を取得する際に気を付けたいポイントなどをまとめていきます。これから住宅を購入しようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

 

 

 

大規模修繕費用とは

マンションの定期的なメンテナンス

大規模修繕費用とは「マンション等の建物や設備の劣化を、定期的に修繕すること」を指します。毎日の掃除などこまごまとしたメンテナンスとは違い、普段は実施できない大掛かりな修繕・改修です。

 

周期はマンションの管理状況や住民の意向によって異なりますが、おおよそ13～16年程度のスパンで行われることが多いです。

 

高額な費用が掛かり、修繕期間中には生活に支障が出ることもありますが、長く安全に住むためには必要不可欠なものですね。

 

大規模修繕の具体的な内容

新築のマンションも、十年以上経ってくるとあちこちに傷みが生じてきます。とくに外壁や屋根は天候にさらされるため、タイルの剥がれ、乾燥によるひび割れなどが発生することが多いです。

 

外壁以外にも、必要に応じて工事が行われます。

 

例えばエントランスの自動ドアの交換、玄関扉やサッシといった共有部分に接する場所、給排水管の取り換えなどが挙げられるでしょう。

 

専有部分と共有部分に注意

ここで注意したいのが、「共有部分」と「専有部分」の違いです。「共有部分」は外壁、屋根、エレベーター、機械式駐車場、共用廊下・階段といった部分を指します。

 

マンションの住民が等しく使用する場所で、修繕積立金で工事をまかないます。

 

それに対して「専有部分」は、マンションの区分所有者（住民個人）のみ使用する場所を指します。たとえば各居室、玄関扉の内側、給排水・ガス給湯配管（枝管）などが挙げられます。

 

こういった箇所は、住民それぞれが修繕しなければなりません。

 

間違われやすいのが「ベランダ」です。自分たちしか出入りができないので専有部分なのでは？と思われがちですが、こちらは共有部分に含まれます。

 

大規模修繕時は、個々のベランダの防水工事も行われることが多いです。

 

大規模修繕費用の目安

専有部分と共有部分に注意

大規模修繕費用の目安としては、「1回の大規模修繕で100万円/戸」と言われています。

 

ただしこの金額にはバラツキがあり、国土交通省の調査によると75万円～100万円（回答全体の30.6％）次いで100万円～125万円（同24.7％）、50万円～75万円（同13.8％）となっています。（国土交通省より）

 

一般的にマンションの総戸数で全体の費用を割るため、10戸以下の小規模なマンションだと1戸あたりの負担額が増えてしまう傾向があります。

 

逆に言えば総戸数100戸のマンションであれば、1億円の修繕費用でも1戸当たり100万円で済むということになりますね。

 

毎月積み立てるのが一般的

大規模修繕費用は高額なため、まとめて請求が来るわけではなく毎月コツコツと積み立てていくスタイルがほとんどです。毎月のローンに加えて「修繕積立金」が一緒に引き落とされていきます。

 

一般的には、「平均11,243円/月」となっています。一般的には新築時には低く抑えられ、居住年数が経っていくと徐々に上がることがほとんどです。

 

もし修繕積立金の値上げ等で支払えなくなってしまっても、支払いの義務はずっと続く点には注意が必要です。滞納してしまうと、管理組合で問題になったりほかの住民とトラブルになってしまう場合も。

 

支払いが厳しいときには、延長や分納といった対策を取ってもらえないか管理会社に相談してみましょう。

 

中古マンションの注意点

購入後すぐに修繕になる場合も

マンションで行われる大規模修繕工事は、築何年という明確な法律上の決まりはありません。マンションの構造や立地条件、毎日の管理状況が良好がどうかで左右されます。

 

一般的には13年前後で行われることが多いですが、「大きな地震に遭って外壁が剥がれた」 「配管の調子が悪く交換の必要が出てきた」などの理由で、大規模修繕のスパンが早まることもありますね。

 

新築の場合は住み始めてからの年数ですが、中古マンションはその建物が建築されてからの年数によるため、購入してすぐに大規模修繕工事が行われることも。

 

ただし中古マンション物件自体の価格面では、一般的に大規模修繕工事の前と後で大きな価格の差は見られません。

 

理論的には修繕後のほうが価値があるとされますが、実際のところ見た目に大きな変化が起こるわけではないことが理由になります。

 

外壁や配管のメンテナンスよりも、専有部分である居室の状態の方が影響力が大きいです。

 

リビングのフローリングやキッチン・洗面室と言った設備の新しさ、水まわりのクリーニングといった部分のほうが暮らしに直接影響するため、物件の購入時には大規模修繕工事のタイミングはあまり心配しすぎなくてもよいでしょう。

 

築年数が古いと割高に

築年数が経過している中古マンションを購入すると、月々の修繕積立金の支払いを高く感じることがあるかもしれません。

 

一般的に大規模修繕工事の費用は、1回目よりも2回目、3回目の方が高額という傾向があるのです。しかし、大規模修繕工事はマンションの寿命を維持するために必要な工事です。

 

マンションに安心して長く暮らし続けるには必要不可欠な費用なので、予算や毎月の収支とのバランスを見て検討するようにしましょう。

 

大規模修繕費用を安くするポイントは？

機械式駐車場には注意

大規模修繕工事では、外壁の補修や塗装・タイルの修理・セキュリティの見直し・エレベーターの点検…などなど多様な種類の工事が行われます。

 

その中でもとくに費用が高額と言われているのが「機械式駐車場」です。定期的なメンテナンスが必要になり、保守点検費用だけでなく修繕費用も高額ということが理由となります。

 

とくに車を持っていない場合だと、使っていない駐車場の修繕費を払うことになるケースもあるため注意が必要ですね。

 

一般的に駐車場使用量が1万円以上に設定されているマンションなら、その費用で修繕費用もまかなえることが多いです。

 

逆に5千円以下のリーズナブルな価格設定だと管理費や修繕積立金からの持ち出しの状況に。平等の観点からみると、駐車場代が高めの方が良心的と言えますね。

 

管理のしっかりしたマンションを選ぶ

「マンションは管理を買う」という言葉があります。物件を購入した時点で終わりではなく、その後住み続ける際の管理がもっとも大切と言えるでしょう。

 

修繕積立金の目安はマンションの規模によっても異なり、一般的に1㎡あたり180円～220円程度が目安です。つまり50㎡のマンションなら9,000～11,000円となりますね。

 

修繕積立金が安いマンションは、購入時のハードルが低くてついつい飛びつきたくなるものです。しかし将来的に以下の事柄が起こる可能性が高く、あまりおすすめできません。

 

• 後々大幅な値上げが起こる
• 大規模修繕が必要になってからまとまった費用を請求される
• 資金不足で大規模修繕が行われず放置され、建物の劣化が進む

 

中古物件の購入の際には、管理面がしっかりしているマンションを選ぶのがおすすめです。

 

まとめ

どんなマンションも、築年数が経つと修繕の必要が出てきます。そのため物件を購入した時点がゴールと考えるのではなく、その後にどのように住み続けるかといった視点が必要ですね。

 

最近では、中古マンションをリノベーションして暮らすスタイルの人気も高まっています。中古住宅はメンテナンスの必要度が物件によって様々なので、購入する前によく見極めるのがおすすめです。

 

もし中古をリノベーションして暮らすことを考えているのであれば、物件取得からリノベーションまですべてワンストップで行ってくれる業者が安心でしょう。

 

SHUKEN Reのワンストップリノベーションでは、お客様の小さな声に耳を傾け、言葉に表現できない思いをくみ取り、形にするお手伝いをしています。

 

どんな些細なことでもいいのです。あなたの頭の中にある思いを、声にしてみましょう。

 

それがリノベーションの第一歩です。ぜひお気軽にご相談ください。