【中古住宅の購入】諸費用はいくらかかる？リノベーション前に知っておきたい基礎知識

 

購入価格の5〜10%かかるといわれている諸費用。

 

出費を想定して予算計画を立てておけば、いざという時も安心です。

 

とはいえ、何にいくら支払うのか、わからないことも多いもの。

 

そこで今回のコラムでは、中古住宅購入時にかかる諸費用や出費をおさえるためにできることをまとめました。

 

これからのリノベーション計画に、ぜひお役立てください。

 

 

 

中古住宅購入時にかかる「諸費用」とは

 

 

中古住宅のリノベーションでは、

• ・間取りの変更
• ・設備の場所変更や入れ替え
• ・壁紙やフローリングの張り替え

などを行い、費用相場は㎡あたり15～20万円が目安です。

 

この費用を目安に資金計画を立てていくのですが、住宅や土地の価格以外にも税金や手数料などいくつか支払う費用があります。

 

これらをまとめて諸費用といいます。

購入価格の5〜10%かかるとされており、事前にいくらかかるのかを把握しておかないと想定外の出費に慌ててしまうことも。

 

「何に」「いつ」「いくら」諸費用を支払うのかについてあらかじめ把握しておきましょう。

 

 

中古住宅購入にかかる諸費用

 

 

中古住宅購入時、支払う諸費用は以下のようなものが挙げられます。

 

 

中古住宅購入時にかかる諸費用

 

まずは、中古住宅を購入したタイミングでかかる諸費用です。

 

 

不動産売買契約書の印紙代

 

売主が買主へ不動産を譲渡すること、買主は売り主に代金を支払うことを約束する契約のことを、不動産売買契約といいます。

 

その契約書を作成する際、課税される税金のことを印紙税といいます。

 

収入印紙を購入し、契約書に貼り付けることで税金を納めたことを証明します。

 

印紙税は、以下の費用がかかります。

 

500万円を超え　1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え　5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え　1億円以下	6万円
1億円を超え　5億円以下	10万円

 

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

 

 

工事請負契約書の印紙代

 

リノベーションをする際、施工業者と結ぶ契約のことを工事請負契約といいます。

 

この契約書にも印紙を貼り付けて印紙税を納めます。

 

印紙税は、以下の費用がかかります。（2025年3月31日までに作成されたものは軽減措置が講じられ、税率が引き下げられます）

 

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円を超え　1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円を超え　5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え　1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下	10万円	6万円

 

参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

 

 

所有権移転登記のための登録免許税

 

新たに中古住宅を取得した場合、所有を証明するために法務局の登記簿に登記します。

 

この手続きの際納める税金を、登録免許税といいます。

 

中古住宅の場合、自分たちが取得する前の別の持ち主がいます。

 

その持ち主から自分たちに所有権を移転し、登記するという形になります。

 

税額は、中古住宅の評価額（固定資産税評価額）に2.0%の税率をかけて計算します。

 

中古住宅の評価額が1,000万円だった場合、登録免許税は1,000万円×0.2%で20万円です。

 

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 

 

司法書士費用

 

登記簿に登記する場合、必要書類を発行したり書類申請のために法務局に行ったりと様々な手続きが必要です。

 

これらの手続きを司法書士に依頼した場合、司法書士費用がかかります。

 

司法書士事務所や地域によって費用は異なりますが、5〜20万円が相場です。

 

手続きの内容やどこまで依頼するのかによっても費用は変わるので、事前に調べておくと良いでしょう。

 

 

不動産取得税

 

中古住宅を取得した際、一度だけ支払う税金のことを不動産取得税といいます。

 

• ・住宅部分…… 不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 税率4％

 

住宅部分の不動産取得税は、2024年3月31日までに取得した場合、3％の軽減税率が適用されます。（本来は4%です）

 

• ・土地部分…… 不動産取得税 = 土地の固定資産評価額 × 税率4％

 

土地部分の不動産取得税も、2024年3月31日までに取得した場合、評価額（固定資産税評価額）を1/2に減額し、さらに税率を3％とする軽減措置が取られています。（本来は4%です）

 

中古住宅の評価額が1,000万円だった場合、不動産取得税は1,000万円×3%で30万円です。

 

原則として60日以内に、取得した中古住宅の管轄である都道府県税事務所に申告、納付を行います。

 

参考：不動産取得税｜総務省
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_11.html

 

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仲介手数料

 

物件を紹介してくれた不動産会社に支払う手数料を、仲介手数料といいます。

 

別の持ち主から物件を仲介してもらった場合支払うものです。

 

仲介手数料は、不動産会社が自由に決められるわけではありません。

 

宅地建物取引業法という法律によって、上限が決められています。

 

手数料の上限は中古住宅の取引額ごとに異なり、それぞれの金額を最後に合算したものを仲介手数料として支払います。

 

購入物件の取引額	仲介手数料の上限（税抜き）
〜200万円	取引額の5.5%
200万円〜400万円まで	取引額の4.4%
400万円〜	取引額の3.3%

 

このように定められていますが、400万円を超える場合、一般的には

 

• ・売買価格×3％＋6万円＋消費税

 

という計算式が使われています。

 

1,000万円の取引をした場合、仲介手数料は（ 1,000万円 × 3％）＋ 6万円 ＝36万円、消費税を合わせて 39.6万円です。

 

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

 

 

住宅ローン利用時かかる諸費用

 

住宅ローンを組んで中古住宅を購入する場合も、様々な諸費用がかかります。

 

• ・金銭消費貸借契約書の印紙代…… 1,000万円以上5,000万円以下の場合2万円
• ・融資手数料…… ３〜5万円が相場
• ・ローン保証料…… 借り入れ金額の2％が相場
• ・抵当権設定の登記費用…… 住宅ローンの借り入れ金額×0.1％（2024年3月31日まで）

 

フラット35を利用した場合、ローン保証料がかかりません。

 

また、住宅ローンを組む場合、融資の条件として火災保険の加入が必要となります。

 

こちらも保険商品によって費用が異なりますが、戸建て住宅だと5年間で7〜8万円が相場です。

 

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中古住宅購入後にかかる諸費用

 

次に、中古住宅を購入した後かかる諸費用をみてみましょう。

 

 

固定資産税

 

毎年1月1日時点で住宅や土地などの固定資産を所有する方が支払う地方税を、固定資産税といいます。

 

地価の高いエリアほど固定資産税の金額は高くなります。

各自治体が固定資産の評価をして評価額を決定し、その金額をもとに税額が決まります。

 

税率は自治体によって異なりますが、多くの自治体が以下の計算式で算出しています。

 

• 固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4%

 

中古住宅の場合、築年数に応じて「経年減点補正率」を適用できます。

 

そのため、新築よりも固定資産税が安くなります。

 

 

都市計画税

 

すでに商業施設や住宅が立ち並ぶ地域、今後10年以内に優先的・計画的に市街化を図る地域となる「市街化区域」。

 

この区域に中古住宅を取得する場合、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てるための都市計画税を毎年支払います。

 

都市計画税は、以下の計算式で算出します。

 

• 都市計画税額＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（0.3%の制限税率）

 

固定資産税評価額が1,000万円の場合、都市計画税は1,000万円×0.3%＝3万円です。

 

この税率は自治体によって異なるので注意しましょう。

 

 

中古住宅購入時の諸費用をおさえることはできる？

 

 

中古住宅を取得する場合、たくさんの諸費用がかかります。

 

リノベーションに家具の購入など、今後も資金は必要になるため可能な限り出費をおさえたいですよね。

 

諸費用をおさえるポイントとして、以下のようなものが挙げられます。

 

• ・事務手数料や保証料をおさえた住宅ローンを選ぶ
• ・不要な補償を外して保険を契約する
• ・保険は契約期間を延ばし出費をおさえる
• ・可能な限り手続きを自分たちで行う
• ・引越し費用をおさえる

 

インターネットでの情報収集・比較検討を行い、自分たちにできる部分を実行していきましょう。

 

諸費用がいくらかかるのか、事前に把握した上で諸費用を含めた資金計画を考えることが大切です。

 

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中古住宅購入に向けて安心の資金計画を

 

 

中古住宅を取得する際、登記費用や各種税金、住宅ローン関連の費用など様々な諸費用がかかってきます。

 

種類が多い上仕組みも複雑ですが、理解しておくと事前準備もスムーズです。

 

理想の住まい取得に向けて必要な知識を集め、将来的に安心できる資金計画を立てていきましょう。

 

なお、本記事の掲載内容は執筆時点（2023年3月末）の情報に基づき作成しています。

 

制度や内容が公開後に変更される場合もあるため、各ホームページなどで最新情報の確認をお願いいたします。

 

 

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