中古住宅が“売れない“理由は？市場が急拡大する今だから知っておきたい対策を解説

 

お住まいの住宅や、資産運用を目的に購入した不動産を売却したい場合、どうしても気になるのが「売れ残り」ですよね。

 

実際に、中古住宅の売却をしようとしても、なかなか売れないというケースは決して少なくありません。

 

そこで、今回は中古住宅が”売れない“理由や、その対策について詳しく解説します。

 

お持ちの不動産をスムーズに売却したいという方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

中古住宅の売買や再販市場は上昇傾向にあるって本当？

 

事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」

 

昨今、既存住宅数、いわゆる“住宅ストック”の数は世帯数を上回っており、国土交通省が2018年に行った調査によると、総世帯・約5,400万世帯に対して住宅ストック数は約6,200万戸と、約16％も上回っていることが分かっています。

 

つまり、数字上は既に住宅が”余っている”ということです。

 

少子高齢化などの観点から、今後も住宅過多の状況は進むと予測されており、新築住宅の需要は低下していくものと考えられます。

 

（引用：国土交通省｜我が国の住宅ストックをめぐる状況について）

 

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中古住宅が売れない理由は？

 

事例を見る：Case142「設計のプロのお宅拝見！」

 

では、なぜ人気の中古住宅でも「売れない」ということが起こってしまうのでしょうか？

 

ここでは、主な理由を4つ紹介します。

 

 

その① 需要とマッチしていない

 

中古住宅に限らず、不動産はエリアによって需要が大きく異なります。

 

例えば、東京23区内などの好立地ではハイグレードな住宅を求める人が多いですし、一方で、地価の安い場所で設備や内装にコストをかけて高価格に設定しても、購入検討者の目には止まりにくいでしょう。

 

また、住宅の劣化が進んでいたり、二世帯住宅や併用住宅など特殊な間取りであったりすれば、購入を希望する人も限られてしまいます。

 

 

その② 価格相場とマッチしていない

 

不動産を売却する際に、どうしても“損しない”ようにと価格設定してしまう方もいらっしゃいますが、やはり同じ地域の競合物件と比べて価格が高ければ、売れ残りする可能性は高まってしまうかもしれません。

 

また、最近は一般の方もインターネットで多くの物件情報が見られるため、間取りや仕様グレードに分不相応な高い価格にすれば、すぐに見破られてしまうでしょう。

 

「いくら期間をかけても売れない場合は値下げすればいい」と考える方も多いですが、不動産を探す際に“いつ売り出されたのか”をチェックする方は多いです。

 

長い期間売れていないことが分かれば、買主が何かしらの懸念点があるのではという印象を抱いてしまい、なかなか売れません。

 

 

その③ 物件が魅力的でない

 

中古住宅の市場が拡大しているということは、“ライバル”が多いことを意味します。

 

似たような立地条件・広さであれば、買主はより魅力を感じられる物件を購入するでしょう。

 

購入物件を見極める際には、「価格」「立地などの諸条件」に加えて、「“そこに住みたい”とイメージさせる魅力」が必要です。

 

物件情報に掲載する写真のクオリティを高めることはもちろん、大前提として買主がそこでの生活をイメージできるようなプラン・インテリアデザインであることも重要なポイントと言えるでしょう。

 

ただし、これはあくまでも買主が居住用の物件を探している場合に限ります。

 

 

その④ 不動産業者の得意分野とマッチしていない

 

不動産の売却を委託した不動産会社との相性も売れ行きに影響します。

 

例えば、一般の方向けに居住用物件を専門に扱っている会社と、投資物件を主に扱っている会社では、販売活動の方法やアプローチが異なりますし、内覧案内の対応にも差があります。

 

そのため、物件のスタイルに合った不動産会社を選ばないと、売却までの期間に差が出てしまうかもしれません。

 

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不動産売却はどこがいい？｜不動産会社だけじゃない「物件売却サポート」とは

 

 

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中古住宅の“売れ残り”を防ぐ対策６つ

 

事例を見る：Case124「“社宅”をアップグレード」

 

では、確実に中古住宅を売却したい場合には、どのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか。

 

ここでは、売れ残りを防ぐための大切な６つの対策方法を紹介します。

 

 

その① その地域を熟知した不動産会社へ相談する

 

不動産の売却情報や価格は、ネットワークにて共有されるため、理論上はその物件から遠い場所にある会社にも依頼することができます。

 

しかし、やはり地域の特性や、需要の傾向、最新のエリア情報などは、その場所に近い会社でないとタイムリーに得られません。

 

また、近くの不動産会社なら内覧希望が入っても、すぐに対応できるでしょう。

 

つまり、買主の“買いたい”という気持ちが冷めないうちに商談を進めるためにも、売りたい中古住宅からそれほど離れていない地域にある会社を選ぶのがおすすめです。

 

地元密着型の不動産会社でしたら親身に対応してもらえますし、全国規模で展開している大規模な会社は商談フローが整っており、イレギュラーな事案にも即座に対応してもらえるはずです。

 

売りたい物件のスタイルや、あなたがどのように商談を進めたいかによって、不動産会社をじっくり選んでみてください。

 

 

 

その② ホームインスペクションを受ける

 

ホームインスペクションとは、住宅診断とも呼ばれ、中古住宅のコンディションを見極めるためのものです。

 

「不具合事象のある住宅ではないか」
「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか」
「あと何年くらいもつのか」

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、不具合事象の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。

（引用：NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会）

 

国土交通省が行ったアンケート調査によると、「中古住宅を購入しやすくするための改善すべき項目」として、「中古住宅は品質や構造に不安がある」と挙げた人は「新築住宅の方が気持ちがいい」と挙げた人に続いて二番目に多いという結果が出ています。（参考：国土交通省｜中古住宅流通、リフォーム市場の現状）

 

つまり、中古住宅の購入意欲を後押しするためには、「品質や構造への安心感」を担保しておくことが重要だということです。

 

 

その③ ニーズやトレンドを押さえたリノベーションをする

 

古い中古住宅の場合、売り出す前にリノベーションして見栄えを良くしようと考える方も多いでしょう。

 

しかし、そのリノベーションが“的外れ”であれば、コストを無駄にしてしまうかもしれません。

 

万人受けする間取りや、トレンドを取り入れた設備やインテリアデザインなど、買手の目に留まり魅力を感じ取ってもらえるようなリノベーションを施す必要があるのです。

 

そのためには、豊富な施工実績や、売却用物件のリノベーションに長けた会社に相談するのがポイント！

 

安心して任せられる”プロ”のいる会社を選びましょう。

 

 

 

その④ 価格を見直す

 

一般的には、売り出してから3ヶ月経ってもあまり問い合わせや内覧希望がない場合は、価格が適正でない可能性があります。

 

売り出し価格は相場価格の1.1倍ほどに設定されることが多いので、万が一買手から値引き交渉がある場合は、10%程度の値引きをすると案外すぐに売買が成立するかもしれません。

 

ただし、値引きは多ければ多いほど売れやすいという訳ではありません。

 

大幅な値下げは、買手に「何かデメリットがあるのでは」と想像させてしまうからです。

 

大切なことは、似たような条件の競合物件価格や、世間の相場、社会の経済状況などを踏まえて、適正な価格に設定することです。

 

それでも売れなければ、不動産会社のアドバイスを元に、適切なリノベーションなどで付加価値を付けてみることをおすすめします。

 

 

その⑤ 売り出し時期を見直す

 

不動産情報には、売り出した時期も掲載されます。

 

そのため、長期間売れ残っている中古住宅ですと、どうしても買手への心象はあまりよくありません。

 

「何か不具合があるのでは」と勘繰ってしまうのも、やむを得ないでしょう。

 

売り出してもほとんど問い合わせがない場合は、一度売却を取りやめてみるのも一つの方法です。

 

改めて“作戦”を練り直してから、再度売り出せば、新着物件として情報が取り扱われるため、買手の目に留まる可能性が高まります。

 

平均売却期間は3〜6ヶ月が通常ですので、3ヶ月過ぎてもほとんど問い合わせがない場合は、潔く売却を中断してみると良いかもしれません。

 

ただし、何もせずに同じ情報を再度アップしても、積極的に物件情報を見ている買手には見破られてしまうでしょう。

 

ですから、価格の再検討やリノベーションなど、何かしらの工夫を施すことがポイント！

 

繁忙期である2〜3月に売り出すのもおすすめです。

 

 

その⑥ 不動産会社に購入してもらう

 

立地条件が悪かったり劣化が進んでいたりする“不利”な中古住宅の場合は、不動産会社や建設会社などの業者に買い取ってもらうことも視野に入れましょう。

 

一般の方相手に売却する場合よりも、20〜40%ほど売却価格が安くなってしまうのが通常ですが、現状のままで売れることがほとんどなので、その分ご自身でホームインスペクション費用やリノベーション費用を負担する必要がありません。

 

また、商談が「買手の住宅ローン審査が通らない」などの理由で中断・破談になるリスクも少ないため、スムーズかつ速やかに売却したい方におすすめです。

 

 

 

「中古住宅が売れない」そんな悩みを解消したい方はhowzlifeへご相談を

 

事例を見る：Case121「「温」を感じる家」

 

私たち“howzlife”は、リノベーションを熟知した専門会社「SHUKEN Re」の、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。

 

自社で中古住宅の買取りも行っています。

 

「中古住宅がなかなか売れずに困っている」

 

「“プロ”のアドバイスを受けて、少しでも好条件で売却したい」

 

そのような方は、不動産的知見と建築的知見の両方を兼ね備えた会社に相談するのがおすすめです！

 

中古物件探しから住宅ローンなどの資金計画、リノベーションの設計・施工まで全て自社で行なっているhowzlifeだからこそ、あなたの中古住宅売却をしっかりとサポートできます。

 

“ストレスなく中古住宅を売りたい”という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

 

まとめ：中古物件の売れ残りを防ぐには専門家へ相談することがベスト

 

今お住まいの住宅や相続された住宅などを売却する際に、なかなか売れないと税金などの費用ばかりがかかってしまいます。

 

しかし、買手にとっても中古住宅は人生で何度もない“大きな買い物”です。

 

幾つもの物件を比較検討することは当然でしょう。

 

だからこそ、中古住宅の”売れ残り”を防ぐには、専門的な知識を持ったプロに相談することが最善の方法！

 

そこでおすすめなのが、不動産取引と住宅のリノベーションに精通した会社に依頼することです。

 

私たち“howzlife”では、今まで数多くのお客様をサポートしてきた実績がございます。

 

売却物件のリノベーションから、設計・施工、アフターメンテナンスまでを、それぞれの専門スタッフがチームとなってお手伝いさせていただきます。

 

オンラインでの無料相談も承っておりますので、「中古住宅をスムーズに気持ちよく売却したい」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

 

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