中古マンション購入のタイミングは価格相場の推移を見るべき？

 

中古マンションも新築住宅もどちらも価格が上昇しています。

 

一方、低金利の住宅ローンや住宅ローン控除の特例措置によって、住宅ローンの返済がしやすくなっているという現実もあります。

 

もう少し待てば価格相場が低下するのでは？という思いもあれば、これ以上高騰しないうちに購入した方が良いのか？という焦りもあるでしょう。

 

中古マンションを購入するタイミングと価格相場の推移はどのように見るべきなのでしょうか？

 

 

 

2022年度の中古マンションの価格相場の推移が上昇傾向にある理由

 

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中古マンションの需要は増え続けている為、2013年からは価格相場は上昇しています。

 

2021年に公表された東京カンテイ「マンションデータ白書2020」を見ると、中古マンションの平均価格は＋2,7％、3,487万円でした。

 

出典：東京カンテイ「マンションデータ白書2020」

 

一時は東京オリンピック後には落ち着くと言われていましたが、実際にはそうはなりませんでした。

 

その理由には、新型コロナ感染症の拡大による住宅に関する意識の変化、新築住宅の価格高騰、賃貸住宅の家賃の値上がり、住宅ローンが返済しやすくなったことによって中古住宅を購入する人が増加していることが挙げられます。

 

 

新築住宅の価格高騰

 

中古マンションの需要が増えている理由の一つは新築住宅の価格の高騰です。

 

2020年からは、新型コロナの発生、ロシアのウクライナへの侵攻に関連してウッドショックが起きる、円安によって資材が高騰するなどの状況が続いている為です。

 

資材高騰の原因は複合的に発生してその影響が拡大しています。

 

アメリカにおいては、コロナに禍での住宅ローン金利政策の影響、テレワークが増え家賃の高い都心部を出て郊外に家を建てる家族が増えたこと、大規模な森林火災が発生したことなどから、木材の需要が増え、木材の輸入量が極端に増加しています。

 

また、世界的なコンテナ不足も起きています。

 

アメリカと中国の貿易摩擦によるコンテナの生産量の低下と中国によるコンテナの買い占め、コロナによる港湾作業員やドライバーの人手不足などで木材の海路輸送が滞っていることも原因の一つです。

 

加えて、ロシアが非友好国に対して木材輸出禁止措置を取っています。

 

もともと日本ではロシアからの木材の輸入はほとんどなかったのですが、欧州からは多くの木材を輸入しています。

 

その欧州ではロシアからの多くの木材を輸入していた為木材が不足し、日本への輸出量が制限されているのです。

 

 

賃貸住宅の家賃の値上がり

 

日本においてもコロナによってリモートワークが増え、より広い住まいを求めて都心部から郊外の家族向けの賃貸住宅に移り住む人が一時期増えた為、賃貸住宅の家賃は値上がりしています。

 

・東京23区－ファミリーは高値で推移

ファミリー、大型ファミリーは、2020年春コロナ禍に入っても家賃が上昇、今春も高値で推移しています。

 

・東京都下－全面積帯で前年同月比を上回る

3月の平均家賃指数は全面積帯で前年同月を上回りました。特に大型ファミリーは、昨年秋から一段と家賃が上昇し、2015年1月以降最高値を更新しました。

 

・埼玉県－郊外人気で家賃は堅調に推移

コロナ禍が始まった2020年の初めから、各面積帯の家賃指数は100を超えて推移し、今年に入っても上昇を続けています。3月の前年同月比は全面積帯でプラスでした。

 

引用：コロナ禍3回目の春、2022年春の家賃動向は!?

 

 

住宅ローンが返済しやすくなった

 

住宅ローンの返済がしやすくなっている理由は、金利の低下と住宅ローン控除の特例措置です。

 

 

金利の低下

 

住宅ローンの金利には全期間金利が固定される固定型タイプ、住宅ローン開始時から一定期間だけ固定金利が適用されるタイプ、金融情勢の変化によって定期的に借入金利が変動するタイプがあります。

 

変動型の金利は常に変化していますが、2020年9月時点では、2010年以来継続して、年2,475％という低金利が続いています。

 

出典: 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

 

2020年9月時点での銀行別変動型金利

1. みずほ銀行　0.375%
2. PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）0.380%
3. 住信SBIネット銀行　0.390%
4. ソニー銀行　0.397%
5. auじぶん銀行　0.410%

 

 

住宅ローン控除の特例措置

 

住宅ローンを利用して住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、最大13年間、各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。

 

引用：国土交通省　住宅ローン減税の概要について(令和4年度税制改正後)

 

新築住宅取得では13年間、中古住宅取得では10年間の控除が受けられます。

 

中古住宅の需要増加のトレンドには、新築住宅は高額すぎる、中古物件も増加する中、家賃も高くなっている、高い家賃を払い続けるなら、早めに住宅ローンを組み返済を始めた方が得策であると考え、中古住宅や中古マンションの購入をする人が増えているという背景もあるようです。

 

 

中古マンションの相場の調べ方

 

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値上がりが続いている中古マンションですが、実際の価格相場はどの程度なのでしょうか？

 

中古マンションの数は数えきれないほどあるので具体的な条件を絞って販売価格を調べるところから価格の相場をチェックしていきましょう。

 

中古マンションの価格に影響する要素は立地条件、築年数と専有面積です。

 

この中で築年数と専有面積に社会情勢による変化はありませんが、立地条件は社会の変化やタイミングによって変わる人気エリアという人々の嗜好によって、価値が変わり相場価格を変化させます。

 

従って同じ築年数と専有面積であっても、エリアによって相場は大きく異なるので、中古マンションの相場を知るためには、購入したいエリア内での販売価格をチェックする必要があります。

 

 

具体的な取引価格から相場を調べる方法

 

具体的な価格を調べるためには、国土交通省の土地総合情報システム、又は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているレインズマーケットインフォメーションが便利です。

 

国土交通省の土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索

 

平均的な価格を知りたい時期、不動産の種類（今回は中古マンション）、地域を絞って検索できます。

 

例えば、取引時期　2022年第一四半期（過去1年間を含む）・中古住宅・地域（東京都千代田区飯田橋）で検索すると、5件の中古マンションの価格が分かります。

 

取引金額の他に、所在地、最寄駅からの分数、間取り、面積、建築年など必要な情報がすべて記載されているので、同じエリア内での築年数や専有面積、駅からの距離などによる価格の違いを確認でき、おおよその相場を把握できます。

 

レインズマーケットインフォメーション

 

マンション→東京都→地域の順で選んで検索します。

 

土地総合情報システムでは東京都→区まで選べましたが、こちらは都心5区、23区東部、北部、西部、南部、多摩北部、多摩南部の中から選びます。

 

追加条件として、区、沿線、最寄り駅、駅からの距離、単価、専有面積、間取り、築年数、成約時期、用途地域、築年×単価、又は制約期間×単価を選べます。

 

千代田区・駅からの距離5分・築年数5年以内・築年×単価で検索してみると、取引情報一覧に50件の中古マンションが表示されます。

 

この結果からもおおよその相場を把握できます。

 

 

ネットの情報サイトを利用する

 

不動産の価格情報を掲載しているサイトを閲覧すると、中古住宅の相場の動きを知ることができます。

 

• 公益財団法人不動産流通推進センター

• レインズデータライブラリー

• 東京カンテイ

 

 

相場と変動と中古マンション購入時期の判断

 

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中古マンションを購入する際には、妥当な価格で購入する為に価格相場を知ることは一つの手段として役立ちます。

 

ただ、中古住宅に関わらず不動産の価格相場は、社会や経済の状況を反映して常に推移しています。

 

その動きにまどわされ買い時を逃してしまうこともあります。

 

将来の価格相場の推移は、経済の専門家によっても意見が分かれることがあるので、購入時期の見極めは難しいのが実際です。

 

今は値上がりしているから時期を待とうと考えているうちに、さらに価格が上昇してしまうこともあれば、これ以上高額にならないうちと慌てて購入した結果、価格が下落するということもあります。

 

住宅ローンの返済期間から考えると、購入時期が遅くなればなるほど、完済時期も遅くなり、現役中に返済が終わらないという問題も出てきます。

 

中古マンションの価格の相場に加え、住宅ローンの返済期間、現在手元に用意できている資金などを考え併せた上で、購入時期を決断しなくてはなりません。

 

相場の推移が気になる、買い時の決心がつかないというような場合には、中古住宅購入に関して専門家に相談するとよいでしょう。

 

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