中古マンションの固定資産税の調べ方と軽減税率

 

住宅を購入すると、新築であっても中古であっても、戸建てであってもマンションであっても固定資産税を納付する義務が生まれます。

 

固定資産税は毎年度納税していくことになるので、住宅ローンの返済計画と合わせて考えておく必要があります。

 

戸建て住宅とマンション、新築と中古、さらに中古の場合は築年数によって、初年度の固定資産税の税額が変わります。

 

中古マンションの場合の固定資産税について、年度ごとに変わっていく税額の割合や、軽減、減税の条件などについて確認していきましょう。

 

 

 

中古マンションの固定資産税の調べ方

 

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固定資産税は所有する土地と建物に対して納税義務が課せられ、年度ごとに収めていく税金です。

 

1月1日から12月31日までの分をまとめて納めますが、購入年度は、中古住宅を所有した日から、12月31日までの期間に対して、日割りで計算され、翌年度に納めます。

 

固定資産税は所有している中古住宅のある自治体が、固定資産税評価額を基に割り出します。

 

土地に課せられる固定資産税の税額の調べ方

 

マンションの1階以外は土地に接していませんが、分譲マンションでは2階以上の住人も全員が敷地面積を平均に分割し、それぞれの部屋の面積に合わせた面積の土地を所有しています。

 

その為、2階以上の中古マンションを購入したとしても、マンションの部屋ごとの面積に応じた土地の面積に対する納税義務があります。

 

土地には地価の変動はありますが、築年数や劣化状態など経年による変動がないので、固定資産税評価額＝公示価格の70%という数字が、そのまま固定資産税の税額です。

 

ただし、地価の変動に急激で大きな変動があった際には負担調整率をかけて計算されます。

 

固定資産税の税額は、固定資産税評価額である公示価格の70％に税率1.4％を掛けて算出します。

 

税率は自治体によって1.4％とは限らず異なることがありますが、全国の標準では1.4％です。

 

例えば、所有している中古マンションの土地に対する固定資産税評価額が2,000万円だった場合には、1.4％の税額をかけて28万円の固定資産税が課せられますが、この税額には住宅用地の課税標準の特例による軽減措置が適用されます。

 

200㎡以下の土地には固定資産評価額×1/6、200㎡以上の土地には1/3が軽減されます。

 

従って28万円から4万6,600円という税額に変わります。

 

土地には地価の変動はありますが、築年数や劣化状態など経年による変動がないので、固定資産税評価額＝公示価格の70%という数字が、そのまま固定資産税の税額になるのですが、地価に急激で大きな変動があった際には負担調整率をかけて計算されます。

 

公示価格とは？

 

公示価格は、毎年3月に国土交通省が公表する土地の価格で、土地取引や資産評価の目安となる数字です。

 

公示価格は、標準地・基準地検索システム『国土交通省地価公示・都道府県地価調査』で調べられます。

 

参考サイト：標準地・基準地検索システム『国土交通省地価公示・都道府県地価調査』

 

居住用の土地に対する固定資産税の軽減措置とは？

 

居住用の土地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例によって、土地の面積に応じて減額される特例のことです。期限が定められていないので現時点では必ず適用されます。

 

負担調整率とは？

 

土地には不動産の取引、経済や社会の変動によって、価格が乱高下することがあります。

 

そのような状況になった際、固定資産税の税額が大きな影響を受けないよう土地の価格に対して定められている計算方法です。

 

土地の固定資産税評価額は、3年ごとに評価が更新されるのですが、この時点で土地の価格が高騰すると、固定資産税評価額が前年度に比較して大幅に上昇してしまいます。

 

その際、納税者に過分な負担をかけないよう、前年度の固定資産税課税標準額にかける数字が、負担調整率です。

 

中古マンションの建物部分に対する固定資産税評価額の調べ方

 

建物は土地とは異なり、年度ごとに固定資産税評価額が低下していきます。

 

固定資産税評価額が低下していく割合は、経年減価補正率表に示されています。

 

経年減価補正率表には、木造建物と非木造建物に分けて経年減価補正率が定められています。

 

マンションは非木造建物にあたりますので、非木造建物の年数ごとの経年減価補正率を参考にすると、年々低下していくマンションの評価額の割合が分かり、固定資産税評価額を割り出せます。

 

参考資料　法務局　経年減価補正率

 

ここで割り出された固定資産税評価額に対して、土地と同じように1.4パーセントの税率をかけた数字が、マンションに課せられる固定資産税の税額です。

 

築10年1,500万円の中古マンションで固定資産税をシミュレーション

 

築10年の中古マンションに対しての経年減価補正率は0.7397です。

 

固定資産税評価額は1,500万円×0.7397で11万955円です。

 

この固定資産税評価額11万955円に税率1.4％をかけると15万5337円という固定資産税の税額が割り出せます。

 

この税額に土地にかかる固定資産税4万6,600円を加えた20万1,937円が、その年に納税する固定資産税の税額です。

 

軽減税率と軽減措置について

 

固定資産税の税率は住宅であってもマンションであっても一律です。

 

ただ、軽減税率や優遇措置によって実際の税額は変わります。

 

住宅用地の軽減措置

 

住宅用地とは、家屋、庭、駐車場などの敷地として個人が所有している土地のことです。

 

この住宅用地に対しては税負担を軽減する為、課税標準の特例措置が定められています。

 

小規模住宅用地(住宅１戸につき200㎡までの部分)・固定資産税の課税標準額1/6に減額

 

一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)・・・固定資産税の課税標準額1/3に減額

 

マンションであっても個人の専有スペースである土地に対する固定資産税が発生しますが、住宅用地の軽減措置が適用されます。

 

バリアフリー改修工事に関する固定資産税の減額措置

 

令和6年3月31日までの間に、一定の要件に該当するバリアフリー改修工事をし、申告した場合、工事完了後の翌年度分の固定資産税額3分の1が減額されます。

 

マンションにも適用されます。

 

この他には、新築住宅に対する固定資産税の減額措置、耐震建て替えに関する固定資産税の減額措置がありますが、こちらはマンションには適用されません。

 

中古マンションの購入後の出費について

 

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中古住宅の購入後には住宅ローンの返済と固定資産税の納税以外にも定期的な出費があります。

 

固定資産税と共に毎年度納税する都市計画税

 

市街化区域内に建つ中古マンションを購入すると、固定資産税と共に都市計画税も課せられます。

 

市街化区域は、都市計画の基に安全に快適に暮らせる街への整備が進められている区域のことです。

 

都心部ではほとんどの住宅地が市街化区域ですので、都市計画税は必ず納める税金と考えても良いでしょう。

 

都市計画税は、固定資産課税台帳に登録されている課税標準に、0.3％を上限とする税率をかけて税額を算出するのですが、課税標準は固定資産税と同じ固定資産税評価額です。

 

マンションの管理費

 

マンションの共用部分を管理する為に徴収される費用です。

 

国土交通省の調査では、平成30年度の管理費の平均額は1戸あたり毎月15,956円でした。

 

この金額はマンションの規模によって異なり、戸数が多いマンションほど管理費は低額に、戸数の少ないマンションほど管理費が高額になる傾向にあることが見受けられます。

 

501戸以上のマンションの平均管理費は平均15,224円、20戸以下のマンションでは平均19,237円という結果が出ています。

 

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

 

修繕積立基金

 

外壁の改修工事、給排水管の取り換え、台風や地震で受けた被害への補修といった大規模修繕に備えて積み立てる資金です。

 

段階的に徴収額が上がる段階増額積立方式と毎月の金額が変わらない均等積立方式がある他、入居時に支払ったり、大規模修繕に備えて徴収されたりすることもあります。

 

マンションの管理費と違い、毎月に支払う訳ではありませんが、マンションの状態によっては、増額されることもあります。

 

中古住宅購入の資金計画で考えておくこと

 

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中古住宅の資金計画を立てる際、中古住宅の価格とリフォーム費用など、購入時にかかる費用と、その費用を賄う住宅ローンの返済額についてだけ考えてしまいやすいです。

 

ただ、中古住宅を購入し、きれいにリフォームされたマンションで暮らし始めてからの住まいに関わる出費は、住宅ローンの返済だけではありません。

 

所有するマンションに対して課せられる固定資産税と都市計画税、マンションの暮らしやすさを維持する為の管理費、マンションの劣化を防ぐ為の修繕積立基金も支払って行かなくてはなりません。

 

もちろん、住まいに関する出費以外にも、月々必要な費用は子どもの教育費や毎日の生活に必要な費用など多々あります。

 

それらの費用を問題なく捻出するためには、無理のない住宅ローン返済額を割り出すことが大切ですが、その際に固定資産税やマンションの管理費などの住まいにかかる費用も併せて考えておきましょう。

 

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