中古マンションリノベーションは注意すべき点を把握しメリットを活かそう

 

中古マンションを購入してリノベーションするという方法は新築マンションと比較すると、利便性の良い地域で見つけられる可能性が高い、購入費用を抑えられるといった良さがあります。

 

思い通りにリノベーションできなかった、配管や耐震性に不安があることが分かったなどの問題を発生させない為に注意しなくてはならないことを確認していきましょう。

 

 

中古マンションが新築マンションより有利な点

 

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中古マンションには、価格と資産価値、立地条件に関して新築マンションより手が届きやすいという良さがあります。

 

利便性の良い地域で見つけられる可能性が高い

 

土地付き注文住宅よりもマンションを選ぶ理由にはワンフロアで暮らしたい、高層階からの眺望を日常生活に採り入れたいなど様々あります。

 

その中で多くの人が望むことは、立地条件の良さではないでしょうか？

 

通勤通学、買い物の利便性が良い、夜遅くなっても行動範囲に制限が少ない、都心部でありながら緑が多く環境が良いなどの条件を備えた環境で暮らせるからです。

 

ただ、そのような好条件を備えた場所は、再開発でもない限りすでにビルやマンション、住宅でいっぱいになっています。

 

そのような環境の土地で新築マンションを見つけることは非常に困難です。

 

それに比べると、中古マンションは好ましい立地条件を備えたものが見つけられる可能性が高いという魅力があります。

 

郊外の注文住宅には静かで落ち着いた良さがありますが、都心部のマンションには、乗り入れ路線の多い駅から近い、おしゃれなショッピングスポットや美味しいレストランが多い、劇場や美術館にも行きやすいなど、生活をアクティブに楽しめる良さがあります。

 

そしてこの立地条件の良さは、資産価値の下落を少なくもします。

 

購入時には利便性や環境があまりよくない立地のマンションよりは高額ですが、売却時にも優位な取引ができる可能性が大きいです。

 

リノベーション費用を加えても新築マンションより手が届きやすい

 

2021年にフラット35を利用した首都圏での新築マンションの購入での所要資金は4,913万円、中古マンションは3,295万円です。

 

中古マンションにはリノベーション費用が加算されますが、新築よりは費用が抑えられます。

 

加えてフラット35には中古マンションリノベという商品があり、条件を満たすと金利が引き下げられます。

 

参考資料　フラット35利用者調査　2021年度

参考サイト　【フラット３５】 リノベ（中古住宅購入+リフォーム（ご利用条件））

 

リノベーションの費用は床面積や内装プランなどにより変わってきます。

 

一般的には坪単価10万～15万円、フルリノベーションでは600万～1800万円程度の費用が必要です。

 

また、不動産流通推進センターの不動産業統計集を見てみると、首都圏の新築マンションの平均価格は2012年の4,000～5,000万円から上昇が続き、2021年2月には7,000万円をこえています。

 

一方、首都圏の中古マンションの平均価格は2021年2月には4,023万円でした。

 

東京オリンピックまでと予想する人が多かったにもかかわらず、新築マンションはまだまだ高騰していく可能性もあります。

 

それに比べると中古マンションの価格の上昇は緩やかであることに加え、不動産状況のタイミングを計れれば、少し下がったタイミングで購入できるという見方もできます。

 

参考資料　公益財団法人不動産流通推進センター2022　不動産業統計集　不動産開発

参考資料　公益財団法人不動産流通推進センター2022　不動産業統計集　不動産流通

 

資産価値が新築マンションより緩やかに下がっていく

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マンションの価格は、新築時から20年目までは年々下落率が小さくなっていきます。

 

年数が短いほど下落率が大きいということです。特に新築からの数年間は下落率が高く、入居後数日間であっても10～15％下がってしまうこともあります。

 

ただ20年を過ぎると下落率が緩やかになり売却する際の損益を抑えられます。

 

もちろん、下落の要因は築年数だけではありません。

 

社会や経済の変動、立地条件、マンションの管理状態、マンション新築時の販売会社のブランド力など、様々な要因があります。

 

人気のエリアにある、良い状態に管理されている、有名な不動産会社が分譲したブランドマンションであるなどの理由で、資産価値がほとんど低下しない、場合によっては高値になることさえあります。

 

ただ、一般的に新築20年を経ると、下落が緩やかになっていく傾向があります。

 

 

マンションの状態に対する注意点

 

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中古マンションは同じ築年数であっても耐震性と耐久性に違いがあります。

 

どちらも見た目ではわからない部分が多いので、内覧と並行して確認しておく必要があります。

 

耐震性

 

1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認を受けたマンションであれば、新耐震基準で建築されていますが、それ以前に建てられたマンションは、旧耐震基準で建てられています。

 

もちろん、旧耐震基準で建てられていても、新耐震基準を満たすマンションは数多くあります。

 

ただ、耐震性は外観や内装のように目で見て確認することができません。

 

その為、築年数が長く1981（昭和56）年6月1日以前に建てられたマンションの場合、耐震適合証明を受けていることを確認する、又は長期優良住宅認定制度に認定されていることを確認することが大切です。

 

管理状態

 

同じ築年数で、耐震適合証明を受けているマンションであっても、管理状態によって建物の状態が変わります。

 

これまで周期的に大規模修繕が行われており、これからの計画も調えられている、修繕積立金は順調に蓄積されているなど理想的な状態になっているマンションは安心です。

 

一方、明確な計画が立っていない、積立金を滞納している人が多い、共用部分の清掃が行き届いていないというような状況であれば、そのマンションには注意が必要です。

 

 

リノベーションの自由度に対する注意点

 

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思い通りにリノベーションして自分好みの空間を創り上げられることが、中古マンションの大きな魅力です。

 

ただし、何もかも自由に変更できるわけではありません。

 

購入してからこんなはずではなかった…というようなことにならない為の注意点を確認していきましょう。

 

構造上の制限

 

マンションのような高層の建物には壁式構造とラーメン構造があり、それぞれに構造による制限があります。

 

壁式構造

 

壁式構造のマンションは耐力壁で耐震性を維持する構造ですので、耐力壁の位置は変更できません。

 

間取りプランを作成する際にはその制限に阻まれないよう、購入前に変更できない壁の位置を確認しておく必要があります。

 

壁を取り外さなくても理想の間取りにできるかどうかを考えなくてはなりません。

 

ラーメン構造

 

頑強な枠で広い空間をつくりあげるラーメン構造には外せない壁はありません。その為開放的な空間が生まれるのですが、柱の出っ張りがあります。

 

柱の出っ張りはデッドスペースが生まれてしまう、出っ張りは邪魔で置けないなど、家具の配置の難しさに繋がります。

 

間取りプランを作成する際にはその制限に阻まれないよう、家具のサイズを柱の出っ張りに合わせて決めたり、リノベーションの際に家具も造作してもらうプランにしたりするなどの注意が必要です。

 

外観上の制限

 

個人の所有スペース内にある窓や玄関ドアは、マンションの外観に影響を与える為、個人では変更できません。

 

特に窓は間取りと断熱性、防音性に影響します。

 

内覧の際に、窓の位置が自分の思い描いている間取りを邪魔しないこと、外部からの騒音がないこと、断熱性のある窓になっていることを確認しておくことが大切です。

 

水回りと換気扇に関わる制限

 

リノベーションでキッチンや浴室などの水回りの位置を変更する場合、壁の中にある排水管によって制限が生まれます。

 

排水管のうち、それぞれの個人の所有スペースと外部埋設管や点検口を、縦に接続している排水縦管はマンション全体の排水を担っています。

 

個人がキッチンや浴室の位置を移動する為に移設することができません。

 

ただし、個人所有スペース内の排水を排水竪管に流し込む床下にある排水横管には、必要なだけの排水竪管との距離を保てる範囲内であれば移動させられます。

 

ただ、水回りの変更は制限が多い上に、費用が嵩むので、変更は避けたい項目の一つです。

 

内覧の際にはキッチンや浴室など水回りの位置は変更しないという前提で、どこまで理想の間取りが実現できるかということを確認することが大切です。

 

 

リノベ会社選びで対策を万全にする

 

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リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合には、耐震性と管理状態を確認した上で、構造上の制限など、思い通りの間取りになるかどうかということを内覧で確認することが大切です。

 

どんなに立地条件が良く手頃な価格であっても、耐震性に不安があったり、共用部分が現在も将来も適切に管理されることが不明であったりすれば、良い中古マンションとは言えないからです。

 

ただ、見えない部分を確認すると言っても、マンションの設計図を見せてもらったり、管理組合が保管している議事録などを閲覧させてもらうのは大変です。

 

また、利便性という面からの立地条件は家族だけで判断できますが、災害に強く地盤がしっかりしているという面からの立地条件は調査に時間がかかります。

 

この部分は東京や千葉などの都市型中古マンションの地域特性や、物件の構造や特性など注意すべき点を熟知している専門家の助けを借りることが、確実に安全なマンションとの出会いに繋がります。

 

その上で内覧に行き、構造やマンションの共用部分へのルールなどから間取り変更に生まれる制限を確認していきましょう。

 

ただ、ここからの理想の間取りを実現するためにも、専門家のアドバイスは非常に役立ちます。

 

専門家の中でも、ワンストップでリノベーションができるおしゃれなリノベ実績が豊富な会社に相談すると、完成したデザインに大きな差が出ます。

 

モデルハウスのようにおしゃれな内装にする自信がないが、家族の好みに合わせて欲しい…そのような想いは、中古マンションを選ぶという段階からリノベーションまでを信頼できる会社と一緒に進めていくことで叶えられます。

 

中古マンション選びは家族構成やご家族の暮らし方、希望する間取りなど、理想の暮らしができる住まいにする為の要素に沿って進められていくからです。

 

その為、中古マンションを購入してしまってから、思い通りの間取りにできなかったというような後悔が生まれません。

 

もちろん、耐震や管理状態に関しても調査済みの物件の中から選ばれるので安心です。

 

 

まとめ

 

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中古マンションには立地条件の良い物件を見つけやすい、新築マンションより費用を抑えられるというメリットがあります。

 

その一方、耐震性への不安や管理状態の良し悪しなど、確認し難いが必ず確認しなければいけない問題も抱えています

 

また間取りに関しては、構造や配管などの制限から、物件の選び方によっては思い通りにできないこともあります。

 

それらすべてをストレスなく進めるためには、ワンストップで物件紹介から施工までできる経験豊富なリノベ会社に相談することが最適な方法です。

 

howzlifeはリノベを熟知したリノベ会社「SHUKEN Re」の、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。

 

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予算立てやローンの組み方などのご相談もお受けしているので、お気軽にお問い合わせください。

 

 

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