中古住宅の買い替えにはお得な特例制度を活用しよう

公開日:2022/03/27 　更新日:2022/04/17

家が古くなってきたり新しい家族が増えたりすると、家の買い替えを検討するケースも多いですよね。最近では中古住宅の流通量が増えており、古い住宅から新しい住宅への住み替えもさかんに行われています。そんなときに活用したいのが、税制上の特例やお得な控除です。こういった制度を上手く使えば、嬉しい節約効果も期待できますよ。この記事では、住宅の買い替えの際に利用できる制度をご紹介していきます。これから住み替えを予定されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

Contents

1 住宅の買い替えで使える特例制度がお得！
2 他にも利用したい制度
- 2.1 ①家を売って損失が出た時にもお得
- 2.2 ②住宅ローン控除
3 まとめ

住宅の買い替えで使える特例制度がお得！

住宅を買い替える際には、特例制度を活用するのがおすすめです。条件に当てはまれば誰でも利用できる制度なので、ぜひチェックしておきましょう。 〈関連ページ〉中古マンションを購入する際の流れは？｜物件探しからリノベーションまで徹底解説

①3,000万円の特別控除の特例

通常であれば、住宅を売却すると「譲渡所得税」が掛かります。ちなみに税率は、売却した時の不動産の所有期間によって変わります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。一方で5年以内の場合は「短期譲渡所得」とされ、税率は39.63％と高くなってしまいます。しかし「3000万円の特別控除」に当てはまれば、この譲渡所得税が控除されます。マイホームを売却したときに一定の要件を満たしていれば、所有年数に関係なく譲渡所得から控除されるという特例です。控除所得が3000万円以上なら3000万円だけ控除され、3000万円以下ならその金額すべてが控除されます。ただしこの特例を受けるには、下記の要件を満たす必要があるため注意しましょう。

特例の適用を受けるための要件
（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。【国税庁サイトより引用】

②軽減税率の特例

所有期間が10年を超える住宅を売却した時に適用される特例です。所得税や住民税の課税率が軽減されるので、かなりお得感があります。具体的な軽減税率は、譲渡所得額6000万円以下の部分に関しては所得税10.21％・住民税4%で合計14.21%、6000万円超の部分は所得税15.315%、住民税5%で合計20.315%となります。この制度は「3,000万円特別控除の特例」と一緒に使うこともできるので、条件に合致していたらぜひ併用しましょう。ちなみに適用条件は、以下のようになっています。

1）日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。イ取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。ロその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。ハ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。（2）売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。（3）売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。（4）売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。（5）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。【国税庁サイトより引用】

③マイホームを買い換えたときの特例

これは、物件の売却価格と新しいマイホームの購入価格を差し引きし、同額部分に対する課税を繰り延べる（持ち越す）ことができる制度です。課税が持ち越されるので、当面の家計が楽になりますよね。しかし免除されるのではなく繰り延べられるだけなので、新たに購入した家をまた売却する際には税金が掛かる点には注意しましょう。また「3,000万円の特別控除の特例」とは併用できない点にも気を付ける必要があります。両方の制度をしっかり比較して、どちらの方がより得になるか検討して選ぶのがおすすめです。

買い替え特例を使うための条件

③で紹介した「マイホームを買い換えたときの特例」を使うためには、様々な条件を満たす必要があります。

1. 自宅を売却すること

当たり前のようですが、現在居住している住まいを売却することが条件となります。もしいまは住んでいない家を売却する場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば特例が使えます。

2. 物件について

売却する物件については、売却価格が1億円以下であること、居住期間が10年以上・所有期間が10年超であることが条件となります。また購入する物件は、床面積が50㎡以上、耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内のものが対象です。買い替えのタイミングにも制限があり、自宅を売った年の前年、売った年、その翌年の3年間に買い替える必要があります。親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものの場合は対象から外れるため、注意しましょう。 〈関連ページ〉中古マンションのリノベーションを後悔しないための注意点は？｜会社選びのポイントも解説

他にも利用したい制度

①家を売って損失が出た時にもお得

家が高く売れて購入時の金額を上回る場合には、買い替え特例が使えます。一方で購入した時の価格よりも売却価格の方が低く、売却損が出た場合には買い替え特例は使えません。そんなときには「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える場合も。これは家を売却したマイナス分と給与所得などプラス分を相殺できる制度で、課税される税金の一部から戻ってきます。最大3年間繰り越して適用されるので、住宅ローン控除と合わせて活用すればかなりお得です。

②住宅ローン控除

一括購入ではなく、住宅ローンを利用して住宅を取得する方は多いですよね。「住宅ローン控除」の制度を使えば、年末のローン残高の一部が戻ってきます。この制度は毎年改正されており、2022年（令和4年）からは「年末時点の借入残高の0.7%」となりました。それまで残高の1%が戻ってきていたのでお得感は多少減ってしまいましたが、まだまだ低金利で0.7%以下の商品も多くメリットも大きい制度ですね。

まとめ

最近では中古住宅のリノベーションが増え、家が手狭になってきたタイミングで買い替えを行うケースもよく見られるようになりました。しかし物件の購入には大きな金額が必要となるので、なるべく費用を節約したいですよね。ここで紹介した特例制度は、どれも比較的条件を満たしやすいものばかりです。コンスタントに掛かる住民税や所得税が軽減される制度もあるので、ぜひチェックしてみてください。中古住宅の取得の際は、ぜひ1度プロの力を借りてみましょう。自分たち以外の見方が加わることで、新たな発見につながるケースも少なくありません。ハウズライフでは、無料相談会も随時開催しております。些細なことでも大丈夫です。お気軽にご相談ください。ハウズライフでは、お客様の小さな声に耳を傾け、言葉に表現できない思いをくみ取り、形にするお手伝いをしています。どんな些細なことでもいいのです。あなたの頭の中にある思いを、声にしてみましょう。それがリノベーションの第一歩です。ぜひお気軽にご相談ください。 ▶︎リノベーション計画の流れについてはこちら